Test von Bausparkassen, zu späte Auszahlung, schlechte Beratung

Die Stiftung Warentest hat im Heft 2/2015 einen Test von Bausparkassen veröffentlicht. Die Testergebnisse im Test der Bausparkassen durch die Stiftung Warentest sind bis auf drei Ausnahmen nicht gut (Details siehe unten), häufig gibt es Fehler in der Beratung, die am Ende viel Geld kosten können. Das Hauptproblem bei einem Bausparvertrag ist, dass die monatliche Sparrate und der Zeitpunkt zu dem das Bauspardarlehen für einen Hauskauf, Hausbau oder Kauf einer Eigentumswohnung ausbezahlt werden soll auch zum Wunsch des Kunden passen. Die Auszahlung ist für die geplante Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung kommt im Bausparkassentest oft zu spät.

Einfache Überschlagsrechnung für die Höhe der Bausparsumme und die Laufzeit eines Bausparvertrags zur zur Zuteilungsreife

Dabei sollte die pünktliche Auszahlung des Bauspardarlehens eigentlich ganz einfach ohne Probleme zu berechnen sein. Der Kunde sagt, wie viel er im Monat sparen kann und wann er das Geld aus dem Bausparvertrag für eine Immobilienfinanzierung benötigt. Im Test der Beratung der Bausparkassen durch die Stiftung Warentest gaben die Testkunden bei den Bausparkassen vor, im Monat 400,- Euro sparen zu können und die Baufinanzierung in 10 Jahren zu planen.

Das einzige Problem, dass die Berater der Bausparkassen bei der Angebotserstellung nun hatten war, aus diesen zwei Daten die richtige Bausparsumme festzulegen. Wenn man jetzt mal grob ohne Verzinsung des Guthabens rechnet, ergeben 120 Monate mal 400 Euro gleich 48.000 Euro Bausparguthaben.

Diese 48.000 Euro müssen das Mindestguthaben für die Zuteilungsreife des Bausparvertrags in zehn Jahren sein. Denn nur wenn das Mindestguthaben erreicht ist, wird der gesamte Bausparvertrag für die Baufinanzierung ausgezahlt. Dieses Mindestguthaben für Bausparverträge beträgt laut Stiftung Warentest 40 Prozent der gesamten Bausparsumme. Wenn diese 40 Prozent gleich 48.000 Euro sind, dann sind 100 Prozent, also die Gesamtsumme des Bausparvertrags, gleich 120.000 Euro.

Es muss also für einen pünktlichen Hauskauf, Hausbau oder Wohnungskauf ein Bausparvertrag über eine Bausparsumme von 120.000 Euro abgeschlossen werden. Dann spart man 10 Jahre lang die im Monat vom Nettoeinkommen zur Verfügung stehende Summe von 400,- Euro an. Das weitere in zehn Jahren benötigte Baukapital muss über ein Baudarlehen von den eingesparten Mietzahlungen finanziert werden.

Den Bausparvertrag jetzt schon über eine höhere Summe abzuschließen ist keine Lösung für das Finanzierungsproblem, da in der Ansparphase vom Nettoeinkommen nicht mehr als 400,- Euro übrig sind. Schließt man trotzdem durch eine Fehlberatung einen zu großen Bausparvertrag ab und kann monatlich nicht mehr an die Bausparkasse überweisen, muss man länger auf die Zuteilungsreife und Auszahlung des Bauspardarlehens warten, und kann erst (wesentlich) später kaufen oder bauen. Oder man nimmt ein Bankdarlehen auf, um das fehlende Bausparguthaben vorzufinanzieren, was zusätzliche Kosten verursacht.

Überschlagsrechnung ist zu ungenau? Bausparkassen können das noch viel ungenauer

Jetzt kann man kritisieren, dass diese grobe Berechnung der Bausparsumme für ein seriöses Bausparangebot einer seriösen Bausparkasse niemals ausreichen kann. Die Realität der Testergebnisse der Stiftung Warentest ist viel schlimmer. Die Bausparsummen waren durch Fehlberatung teilweise so hoch angesetzt, dass die Auszahlungen, die Zuteilung der Bausparverträge, teils viel zu spät erfolgen würden, weil Bausparsumme viel zu hoch angeboten wurde.

Statt wie gewünscht in 10 Jahren zu bauen oder zu kaufen, hätten die Kunden der schlechten Bausparkassen teilweise 15 oder 20 Jahre auf die Auszahlung des Bausparvertrags warten müssen. Als extreme Beispiele nennt die Stiftung Warentest die LBS Rheinland-Pfalz, bei der man in einem Testfall bis 2039 in den Bausparvertrag einzahlen muss, oder die LBS Bayern, der “Tiefpunkt im Test”, wo der Kunde der Bausparkasse in einem Angebot nach zehn Jahren – wo er die Immobilie eigentlich finanzieren möchte – laut Finanztest noch nicht einmal ein Drittel des Mindestguthabens erreicht hätte.

Die grobe Rechnung über den Daumen ergab eine Bausparsumme von 120.000 Euro. Ein konkretes Angebot im Bausparkassentest vom Testsieger LBS Baden-Württemberg belief sich auf eine Bausparsumme von 115.000 Euro, kombiniert aus einem Riester-Vertrag mit einer Bausparsumme von 50.000 Euro mit einem normalen, ungeförderten Bausparvertrag über eine Bausparsumme von 65.000 Euro.

120.000 Euro als grober Überschlag ohne Einberechnung von Zinsen und stattlichen Förderungen wie die Riester-Zuschüsse, somit also eine Obergrenze, sind also schon mal ein guter Richtwert, um die Qualität des Angebots der Bausparkasse zu überprüfen. Dann fallen einen gleich die Fehler und die Probleme mit einer Falschberatung auf, die viel Geld kostet, wenn ein Berater der LBS Bayern im Test zum Beispiel eine Bausparsumme von 400.000 Euro empfahl.

Deutscher Ring Bausparkasse AG – Erfahrungen aus dem Test

Im Test der Stiftung der Stiftung Warentest machten die Testkunden kuriose Erfahrungen mit der Beratung mit der Deutschen Ring Bausparkasse AG. Der Deutsche Ring bietet eigentlich einen genau passenden Bauspartarif für den Testfall an. Der Berater vom Deutschen Ring wollte aber unbedingt den Finanzierungstarif Spar-Tarif S verkaufen.

Der Sparer wollte im Test der Bausparkassenberatung ja ein Haus kaufen und für diesen Kauf monatlich 400,- Euro in einen Bausparvertrag einzahlen. Die Stiftung Warentest schreibt, dass dieser Sparwunsch wohl gar nicht in das Konzept des Beraters vom Deutschen Ring gepasst hat: “Mehr als 64 Euro im Monat geht nicht.”

Statt den eigentlich passenden Bauspartarif anzubieten, machten die Tester die Erfahrung, dass man bei diesem Beratungsgespräch nur den Spar-Tarif S mit einer maximalen Sparsumme von 64 Euro im Monat hätte abschließen können. Dieser Bauspartarif ist vom Deutschen Ring aber eigentlich nur zum reinen Sparen empfohlen, zum Beispiel für einen Möbelkauf, eine Reise, ein Auto oder dergleichen.

Die Bausparsumme ist im Spar-Tarif S vom Deutschen Ring für dieses Sparziel auch auf 10000,- Euro begrenzt, mit einer maximalen monatlichen Sparrate von 64,- Euro. Der Berater der Deutschen Ring Bausparkasse AG hätte nur einen normalen, für den Hauskauf, die Baufinanzierung passenden Finanzierungstarif heraussuchen und empfehlen müssen.

Im Test der Debeka Bausparkasse legt die Bausparkasse das Geld zur Hälfte in Rentenversicherung statt in Bausparvertrag an

Im Test der Debeka Bausparkasse empfiehlt ein Berater dem Testkunden die monatliche Bausparsumme aufzuteilen. Der Kunde der Debeka soll die Hälfte in einen Bausparvertrag einzahlen und die andere Hälfte in einen Vertrag über eine Rentenversicherung. Das Problem mit dieser Beratung durch die Debeka Bausparkasse ist nur, dass das Geld in der Rentenversicherung dann für die Zuteilung des Bausparvertrages fehlt, oder die Darlehenssumme durch den Bausparvertrag niedriger wird, als benötigt.

Das weis wohl auch der Debeka-Berater, denn er sieht die Rentenversicherung als Sicherheit für eine weitere Finanzierung durch eine Bank, also als Sicherheit für ein Bankdarlehen. Der Beratungsfehler der Debeka sieht dann wohl so aus: Man spart über z. B. zehn Jahre monatlich 200 Euro in eine Rentenversicherung. Dieses angesparte Guthaben fehlt dann aber für den Hauskauf. Aber die Rentenversicherung wäre ja dann eine Sicherheit für eine weitere Finanzierung über ein Bankdarlehen, bzw. für eine höhere Kreditsumme bei der Bank.

Wie die Finanztest betont, bleibt als anderer Ausweg nur die Rentenversicherung zu kündigen und sich den Rückkaufswert auszahlen zu lassen. Das Problem mit dem Rückkaufswert dieser Versicherung ist, dass die Auszahlung der Rentenversicherung nur mit Verlust möglich ist. Denn bis dahin sind laut Stiftung Warentest im Testfall bereits fast 4000 Euro an Kosten, wie Abschlusskosten, Vertriebskosten, Verwaltungskosten etc. angefallen, die man dann verloren hat.

Aber der Berater der Debeka Bausparkasse lobt den Testkunden: “Sehr klug von Ihnen, dass Sie zweigleisig fahren wollen.” Der Berater macht dem Kunden also gute Gefühle und lässt ihn sich wohlfühlen. Deshalb betont die Finanztest auch, dass man sich beim Abschluss eines Bausparvertrags, oder allgemein einer Immobilienfinanzierung nicht von Gefühlen leiten lassen soll, sondern die harten Fakten, die Zahlen nachprüfen, vergleichen und kontrollieren lassen soll.

Das Angebot des Beraters klingt logisch, schlüssig und genial? Nicht glauben, nachrechnen und vergleichen!

Das Problem wird besonders bei so einer Fehlberatung deutlich, wo der Finanzierungsvorschlag durch den Bausparkassenberater erstmal sehr logisch, schlüssig und genial klingt. Man kann es als Kunde nachvollziehen, dass die angesparte Rentenversicherung eine Sicherheit für einen Hauskredit bei der Bank ist. Und der Berater lobt einen ja auch noch für seine Klugheit, dass man die Hausfinanzierung so aufsplitten möchte. Aber eigentlich ist die Idee, wie im Test der Bausparkassen in der Finanztest zu lesen ist eine: “unsinnige Idee”.

Glauben Sie nie einem Berater einer Bausparkasse, rechnen Sie immer nach und vergleichen Sie immer mehrere Angebote miteinander. Und wenn Ihnen das Wissen fehlt? Gehen Sie einfach zu mehreren Beratern und fragen Sie immer wieder nach, irgendetwas wird wohl jeder der Berater wissen und es Ihnen sagen.

LBS Bayern plant im Bausparkassentest schon mal einen großen Gehaltssprung in der Zukunft mit ein

Im Test der Bausparkassen durch die Stiftung Warentest wird die monatliche Sparrate mit 400 Euro vorgegeben. Die Laufzeit der Ansparphase des Bausparvertrags soll 10 Jahre betragen. Die Bausparsumme kann also nur so hoch sein, dass man in den zehn Jahren genug angespart hat, damit das Mindestguthaben angespart ist, der Bausparvertrag zuteilungsreif wird und das Baudarlehen der Bausparkasse auch ausgezahlt wird.

Ist die Bausparsumme so hoch, dass die Zuteilungsreife noch weit in der Zukunft liegt, muss man den Bausparvertrag, genauer das Mindestguthaben bis zur Zuteilungsreife mit einem Kredit vorfinanzieren. Darauf setzt ein Berater der LBS Bausparkasse Bayern. Dieser Bausparkassenberater empfiehlt dem Testkunden mit 2200 Euro Nettoeinkommen, der in 10 Jahren eine Immobilie, ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen will, einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 400.000 Euro.

Nach zehn Jahren ist laut Stiftung Warentest noch nicht mal ein Drittel des Mindestguthabens angespart, somit nicht mal ein Drittel der Zuteilungsreife des Bausparvertrags erreicht. Das ist ein grober Fehler der teuer werden kann, in der Finanzierungsberatung durch den Berater der LBS Bayern. Aber er hat eine einfache Lösung für das Finanzierungsproblem parat: Der Kunde der LBS Bayern soll in zehn Jahren einfach den Sparbeitrag für den Bausparvertrag auf 1300 Euro im Monat erhöhen.

Zusätzlich empfiehlt der Bausparkassenberater für die Lösung des Problems mit dem nicht erreichten Mindestguthabens die Bausparsumme bis zur Zuteilungsreife auf Kredit vorzufinanzieren. Die Stiftung Warentest führt aus, dass wenn das Baugeld, die Immobiliendarlehen, in zehn Jahren noch so billig sind wie zum Testzeitpunkt, der Kunde insgesamt 2000 Euro im Monat für diesen Finanzierungsvorschlag aufbringen müsste.

Die Stiftung Warentest rechnet auch das Finanzierungsbeispiel bei einem Zinsanstieg in zehn Jahren auf 5,10 Prozent vor. Durch diesen nicht planbaren Zinsanstieg steigt die monatliche Rate für die Baufinanzierung auf 3000 Euro an. Der Kunde der LBS Bausparkasse Bayern müsste also in 10 Jahren 800 Euro im Monat mehr für seinen Immobilienkauf bezahlen, als er derzeit monatlich Netto verdient.

Der LBS-Berater hat auch für dieses weitere Finanzierungsproblem eine einfache Lösung: “Sie zahlen dann keine Miete mehr und gehaltlich werden Sie dann auch einen großen Sprung gemacht haben.” Deshalb viel ihm wohl als Alternative zu der zu teuren Immobilienfinanzierung noch das Angebot über einen Bausparvertrag mit einer noch größeren Bausparsumme in Höhe von 600.000 Euro ein.

Bei der Baufinanzierung mit einem Anstieg des Nettoeinkommens in der Zukunft rechnen?

Die meisten Arbeitnehmer in Deutschland können wohl nicht damit rechnen, dass ihr derzeitiges Nettoeinkommen in Höhe von 2200 Euro im Monat so stark ansteigt, dass sie in zehn Jahren 3000 Euro im Monat alleine für die Immobilienfinanzierung bezahlen können, dann z. B. ein Nettoeinkommen von 5000 Euro im Monat haben. Und selbst wenn der Berater der LBS Bayern im Bausparkassentest einen jungen Berufsanfänger im Beratungsgespräch sitzen hat, der gerade die Universität abgeschlossen hat und als Young Professional bei einer großen Deutschen Bank angefangen hat zu arbeiten, kann es unter Umständen sein, dass sein Gehalt so stark ansteigt, damit er ohne Probleme die teure Immobilienfinanzierung bezahlen kann.

Es muss aber nicht so sein, und eine seriöse Beratung zu einer Baufinanzierung sollte nicht so große Gehaltssprünge in der Zukunft einplanen. Es ist selbst in diesem Berufszweig, wo man sehr viel Geld verdient und auch hohe Gehaltssteigerungen vorkommen, nicht unbedingt zwingend, dass man in zehn Jahren ohne Probleme 3000 Euro im Monat von seinem Nettogehalt alleine für die Hausfinanzierung aufbringen kann. Der junge Kunde hätte dann vielleicht auch eine Familie und Kinder. Und selbst wenn sich sein Nettoeinkommen in zehn Jahren auf 5000 Euro mehr als verdoppelt, ist ein Anteil von 3000 Euro alleine für die Immobilienfinanzierung wohl offensichtlich viel zu hoch.

Sehr guter Bausparvertrag vom Testsieger LBS Baden-Württemberg

Die Stiftung Warentest betont, dass es das eine optimale Angebot, die eine allgemeingültige Musterlösung für den Bausparkassentest nicht gibt. Dafür seien die Tarife der Bausparkassen zu unterschiedlich. Sie nennt aber als Beispiel das Angebot für einen Bausparvertrag der LBS Baden-Württemberg, das die Stiftung Warentest mit sehr gut bewertet hat. Die LBS Bausparkasse Baden-Württemberg wurde auch Testsieger der Stiftung Warentest.

Für die vorgegebene monatliche Sparrate von 400 Euro bei einem geplanten Immobilienkauf – Hauskauf oder Kauf einer Eigentumswohnung – in zehn Jahren, empfahl der Berater der LBS Baden-Württemberg die Kombination aus einem Riester-Bausparvertrag mit einem Bausparvertrag ohne Riester-Förderung.

Zuschüsse aus Riester-Förderung für erhöhen Rendite vom Bausparvertrag

Der getestete Riester-Vertrag im Tarif FG5-R der LBS Baden-Württemberg hatte eine Bausparsumme von 50.000 Euro und eine monatliche Sparrate von 162,17 Euro. Der Riester-Bausparvertrag ist gerade so hoch, damit die staatlichen Riesterzulagen und die Steuervorteile ausgenutzt werden können. Die staatliche Riesterförderung gibt es bei Bausparverträgen zuerst für die Ansparphase, bis das Mindestguthaben erreicht ist und der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Und anschließend gibt es die Riesterförderung für die anschließende Tilgungsphase, in der das Bauspardarlehen zurückgezahlt und getilgt wird.

Um die Riesterförderung und die Zulagen voll auszunutzen, muss die monatliche Sparrate des Bausparvertrags und später die Tilgungsrate eine gewisse Mindesthöhe haben. Höher als für die staatliche Förderung notwendig sollten riestergeförderte Sparverträge in der Regel nie sein, da sie meistens an sich eine schlechtere Verzinsung oder höhere Kosten aufweisen, als normal verzinste Standard-Bausparverträge. Das gleiche Problem mit der an sich geringeren Verzinsung von Riestersparanlagen tritt zum Beispiel bei Riester-Fondssparplänen oder Riester-Banksparplänen auf. Auch diese Riesterverträge lohnen sich nur durch die staatlichen Zulagen und nicht an sich.

Der Bausparvertrag ohne Riesterförderung im Tarif FG5 der LBS Baden-Württemberg hatte eine Bausparsumme von 65.000 Euro bei einer monatlichen Sparrate von 237,83 Euro. Damit wird die Bausparsumme soweit aufgefüllt, dass die monatliche Sparrate von 400,- Euro erreicht wird und damit das maximale Bauspardarlehen mit Zinssicherheit in 10 Jahren gesichert wird. Der Riester-Bausparvertrag ist also gerade so hoch, damit die Zuschüsse für Riesterverträge gesichert werden und die zwei Bausparvertrage in Kombination sind gerade so hoch, dass das Bauspardarlehen wirklich in knapp 10 Jahren ausgezahlt werden kann und man keine Probleme mit der Verzögerung durch eine zu spät ausgezahlte Immobilienfinanzierung bekommt.

Mindestguthaben und Bewertungszahl vom Bausparvertrag zum gleichen Zeitpunkt für Zuteilungsreife erreichen

Das sehr gute Testergebnis der LBS Baden-Würrtemberg im Tarif Tarif FG5-R ist ein Beispiel für die optimale Wahl von Bausparsumme und monatlichen Bausparraten, so dass das Mindestguthaben und die Bewertungszahl beide nur knapp erreicht werden und der Bausparvertrag für die pünktliche Zuteilung rechtzeitig Zuteilungsreif wird. Nicht wie in den schlechten Beispielen im Bausparkassentest der Stiftung Warentest, wo der Kunde Probleme mit dem Bausparvertrag bekommt, weil er teilweise viele Jahre länger auf die Auszahlung des Bausparvertrags warten muss, und die Finanzierung durch den Beratungsfehler teurer wird als geplant.

Zuteilung des Bauspardarlehens: Wann wird ein Bausparvertrag zuteilungsreif? Nicht zu lange und zu viel sparen!

Für die Zuteilung eines Bausparvertrags muss ein Mindestguthaben von 40 Prozent und die richtige Bewertungszahl der monatlichen Sparleistung erreicht werden. Die Bewertungszahl bei Bausparkassen errechnet sich aus den monatlichen Sparraten und der bisherigen Laufzeit des Bausparvertrags.

Diese für die Zuteilungsreife des Bausparvertrags wichtige Bewertungszahl ist umso höher, je höher die Sparraten im Verhältnis zur Bausparsumme sind und je länger der Bausparkunde seinen Bausparvertrag schon anspart. Die Bausparkassen brauchen unter anderem das Geld, was die Kunden während der Sparphase einzahlen, um daraus den Bausparkunden mit zuteilungsreifen Bausparverträgen die Darlehen für den Immobilienkauf, den Hauskauf, den Hausbau oder den Kauf einer Eigentumswohnung auszuzahlen.

Das bedeutet, dass für eine Bausparkasse ein Kunde umso wertvoller ist, je länger er sich in der Sparphase seines Bausparvertrags befindet und je höher in dieser Zeit die monatlichen Einzahlungen in den Bausparvertrag sind. Es bringt aber für den einzelnen Bausparer keinen Vorteil, eine sehr hohe Bewertungszahl, oder die nötige Mindestbewertungszahl schon vor dem Erreichen des Mindestguthabens zu schaffen. Das bringt keine Vorteile, da der Bausparvertrag erst ausgezahlt wird, wenn auch gleichzeitig das erforderliche Mindestguthaben angespart wurde.

Gute Bausparverträge erreichen Mindestguthaben und Bewertungszahl fast gleichzeitig

Der Zeitpunkt zu dem die beiden Bedingungen, Bewertungszahl und Mindestguthaben, für die Zuteilung der Bausparsumme erreicht werden, muss nicht gleichzeitig sein. So kann das Mindestguthaben des Bausparvertrags früher oder später als die benötigte Bewertungszahl erreicht sein. Für die Zuteilungsreife müssen aber beide Bedingungen gleichzeitig erfüllt werden: Mindestguthaben und Bewertungszahl.

Wird der Bausparvertrag von der Bausparkasse so gestaltet, dass beide nahezu zeitgleich erreicht werden und keiner der beiden Bedingungen wesentlich übererfüllt wird, ist es ein optimal gestalteter Bausparvertrag. Es bringt keinen Vorteil in der Vertragsgestaltung, wenn man schon deutlich über das Mindestguthaben angespart hat, aber noch auf die Erfüllung der Bewertungszahl warten muss. Genau wie umgekehrt, wenn die Bewertungszahl erfüllt ist, das Mindestguthaben aber noch nicht erreicht ist.

Guthaben im Bausparvertrag nicht zu lange mit schlechten Zinsen liegen lassen

Hat man das Mindestguthaben angespart, aber die benötigte Bewertungszahl seines Bausparvertrags ist noch nicht erreicht, lässt man seine Ersparnisse zu lange schlecht verzinst liegen, oder zahlt zu viel oder zu lange – wieder schlecht verzinst – in den Bausparvertrag ein. Ein Bausparvertrag ist kein Zinswunder, in der Ansparphase gibt es laut Stiftung Warentest weniger Zinsen als bei anderen Geldanlagen, aber man sichert sich damit einen sicheren Darlehenszins. Man weis also genau was man z. B. in diesem Testfall in 10 Jahren, für Kreditzinsen für seinen Hauskauf oder Hausbau bezahlen muss und kann sich die derzeit günstigen Bauzinsen ohne teures Forwarddarlehen lange im Voraus sichern.

Man sollte bei einem Bausparvertrag nicht zu lange und nicht zu viel ansparen, um den Bausparkredit zu erhalten.

Die Stiftung Warentest empfiehlt in ihrem Bausparkassentest, die Bausparverträge so zu gestalten, dass sie lieber etwas früher vor dem geplanten Immobilienkauf, Hauskauf oder Wohnungskauf zugeteilt werden. Denn der von den Bausparkassen-Beratern bei der Angebotserstellung ausgerechnete Zuteilungstermin ist nicht verbindlich und nicht garantiert. Dieser Zeitpunkt, an der das Bauspardarlehen wirklich ausgezahlt werden kann, kann sich leicht nach vorne oder hinten verschieben.

Monatliche Rate vom Bauspardarlehen nicht zu hoch wählen, Verhältnis von Sparrate und Kreditrate

Ist der Bausparvertrag ausbezahlt, beginnt die Rückzahlung des Bauspardarlehens wie bei Bankkrediten auch. Die Stiftung Warentest empfiehlt, die Darlehensrate des Bauspardarlehens nicht zu hoch zu wählen, damit noch genug Spielraum für ein zusätzliches Bankdarlehen zum Hauskauf oder Hausbau ist.

Die monatliche Darlehensrate nach Auszahlung des Bausparvertrags ergibt sich letztendlich aus der Summe, die zuvor in der Ansparphase monatlich gespart werden kann. Im Beispiel des Testsiegers der Stiftung Warentest im Bausparkassentest, der LBS Baden-Württemberg Tarif FG5-R und FG5, beträgt die monatliche Sparrate 400,- Euro. Daraus ergibt sich nach Zuteilung des Bauspardarlehens eine monatliche Kreditrate von 575,- Euro.

Man erkennt daran das ungefähre Verhältnis von 40% Ansparphase zu 60% Kreditphase. Die Ansparphase dauert ja bis das Mindestguthaben von 40% der Bausparsumme erreicht worden ist. Die restlichen 60% werden als Kredit bzw. Darlehen von der Bausparkasse ausbezahlt. Die monatlichen Raten für den Bausparkredit sind nicht ganz 600,- Euro, da sich unter anderem die Zinsen auf das eingezahlte Guthaben auf dem Bausparkonto auswirken.

Zusätzlich zum Bauspardarlehen ein Bankdarlehen einplanen

Bei einer Baufinanzierung kann man sich durch die in den Ansparjahren begrenzten monatlich möglichen Sparraten, nicht allein auf einen Bausparvertrag verlassen. Man muss von vornherein zusätzlich zum Bauspardarlehen noch ein Bankdarlehen für die Baufinanzierung einplanen.

In dem von der Stiftung Warentest genannten sehr guten Beispiel für einen Bausparvertrag vom Testsieger LBS Baden-Württemberg Tarif FG5-R und Tarif FG5, beträgt die Kreditrate für das Bauspardarlehen 575,- Euro im Monat. Diese Darlehensrate lässt laut Stiftung Warentest noch genug Spielraum, um eine für den Immobilienkauf benötigte Kreditsumme aufzunehmen. Konkret ist durch den Wegfall der Miete nach dem Hauskauf, Hausbau oder Kauf einer Eigentumswohnung noch genug Geld im Monat vorhanden, um ein zusätzliches Bankdarlehen zu bedienen.

Vorteil von Bausparverträgen ist die Sicherung von günstigen Zinsen in der Zukunft

Der Vorteil einer Immobilienfinanzierung mit einem Bausparvertrag ist die Sicherung von derzeit günstigen Zinsen für den Baukredit in der Zukunft. Die Stiftung Warentest vergleicht die Geldanlage auf einen Banksparplan mit 1,5 Prozent Zinsen, auf den man die monatlich 400,- Euro, die man für die Immobilienfinanzierung spart, mit dem Ansparen dieses Geldes in einem Bausparvertrag.

Im Vergleich von Banksparplan und Bausparvertrag ist das Guthaben nach zehn Jahren beim Banksparplan höher, weil es für den Bausparvertrag weniger Zinsen gibt, als bei einer Bank für einen Banksparplan. Mit den niedrigeren Sparzinsen bei Bausparkassen bezahlt man die Zinsgarantie für das Baudarlehen, den Bausparkredit. Hat man kein Geld bei einer Bausparkasse angelegt, muss man den kompletten Kaufpreis der Immobilie, von Haus oder Wohnung, bei über ein Bankdarlehen finanzieren.

Bei der Bausparkasse sind die Kreditzinsen in zehn Jahren garantiert, im Beispiel des Testsiegers aus dem Bausparkassentest ist es ein garantierter Zinssatz von 2,35 Prozent. Bei den Kreditzinsen bei Banken ist die Entwicklung nicht vorherzusehen. Viel weiter fallen als derzeit 2014 / 2015 dürften sie nicht. Es kann sein, dass die Kreditzinsen in der Zukunft, 2024 / 2025 immer noch so günstig sind, sie können aber auch mehr oder weniger stark ansteigen.

Die Stiftung Warentest hat zum Vergleich von Bausparfinanzierung zu Kreditfinanzierung ausgerechnet, dass bereits bei einem Zinssatz von 3 Prozent für einen Bankkredit in der Zukunft, die Hausfinanzierung über einen Bausparvertrag billiger ist. Steigen die Zinsen auf für einen Bankkredit in zehn Jahren auf 5,25 Prozent an, ergibt sich für den Bausparvertrag ein Zinsvorteil von 5700 Euro. Dieser hohe Zinsvorteil für den Bausparvertrag ist nur berechnet auf die für einen Immobilienkauf relativ geringe Bausparsumme von 67.000 Euro. Kann man monatlich statt 400,- Euro gleich 800,- Euro ansparen, kann man auch mit einem Bausparvertrag doppelt so viele Zinsen sparen.

Fehlberatung der Bausparkasse – zu hohe Bausparsumme, dadurch erst sehr späte Auszahlung

Typische Fehler in der Beratung durch Bausparkassen liegen in zu hohen Bausparsummen, die nicht an die vom Kunden gewünschte Laufzeit, seinen monatlichen Sparwunsch und vor allem an das Geld angepasst wurden, dass der Bausparer überhaupt jeden Monat zum sparen aus seinem Monatseinkommen übrig hat.

In der Ansparphase eines Bausparvertrages zahlt man in der Regel noch seine monatliche Miete und hat dadurch nicht so viel Geld für die Hausfinanzierung übrig. Man möchte aber trotzdem in 10 Jahren ein Haus kaufen oder bauen oder eine Eigentumswohnung kaufen. Also muss dem Kunden und dem Berater der Bausparkasse klar sein, dass ein Bausparvertrag nur ein Teil, ein Baustein einer Immobilienfinanzierung sein kann und dementsprechend die Bausparsumme nicht zu hoch gewählt werden darf.

Wenn nach dem Hauskauf, Hausbau oder Wohnungskauf dann die monatliche Mietbelastung wegfällt, ist ein weiterer finanzieller Spielraum für ein zusätzliches Bankdarlehen, einen klassischen Baukredit, vorhanden. Bläht man aber die Bausparsumme so weit auf, dass sie ganz oder zum großen Teil für die Immobilienfinanzierung ausreicht, wird das Mindestguthaben erst sehr viel später erreicht und der Bausparvertrag erst sehr viel später zuteilungsreif. Den Vorteil eines Bausparvertrags, die Sicherung eines festen Zinssatz für die Zukunft, kann man in der Regel nur für einen Teil des benötigten Kapitals nutzen, entsprechend des persönlichen Nettoeinkommens.

Durch Beratungsfehler mit zu hoher Bausparsumme zu lange Laufzeit des Bausparvertrags

Im Test der Bausparkassen durch die Stiftung Warentest wurde leider in vielen Fällen eine zu lange Laufzeit der Ansparphase bis zur Zuteilungsreife des Bausparvertrags angeboten. Die Berater der Bausparkassen ließen laut Stiftung Warentest in der Beratung keinen Fehler aus. Diese Fehler in der Beratung können viel Geld kosten.

Wenn man einen Bausparvertrag nach den Ratschlägen der Bausparkassenberater abgeschlossen hätte, könnten solche Probleme mit dem Bausparvertrag auftreten (geplant war eine Ansparphase und Hausbau in 10 Jahren):

Schlechte und fehlende Informationen über die Konditionen des Bausparvertrags

Die Bausparkassen unterbreiteten im Test nicht nur teilweise schlechte Angebote, sie übergaben den Testkunden auch schlechte Informationen über die genauen Bedingungen und Konditionen des Bausparvertrags, so dass die Angebote mit anderen Bausparkassen schlecht zu vergleichen sind.

So traten bezüglich der genauen Informationen über den angebotenen Bausparvertrag zum Beispiel folgende Fehler auf:

Testsieger und Testverlierer im Test von Bausparkassen der Stiftung Warentest

Die drei Testsieger im Test von Bausparkassen 2015 der Stiftung Warentest sind die LBS Baden-Württemberg mit einem der Testnote Gut 1,8, die Bausparkasse Wüstenrot mit der Testnote Gut 2,2 und die LBS Ost mit Testnote Gut 2,5. Wobei die LBS Baden-Württemberg und Wüstenrot als einzige Bausparkassen das Testurteil sehr gut für die Qualität des Angebots beurteilt wurden, also für die Ausgestaltung des Bausparvertrags.

Ein noch Gut als Testergebnis für die Qualität des Bausparvertrags erhielten die Bausparkassen LBS Ost und LBS Hessen-Thüringen. Mit dem Testurteil Befriedigend von Testnote 2,9 bis 3,5 folgen die Bausparkassen LBS Hessen-Thüringen, LBS Saar, LBS Nord, Alte Leipziger Bausparkasse, Schwäbisch Hall, Signal Iduna, Deutsche Bausparkasse Badenia, LBS Bayern, Debeka und LBS Schleswig-Holstein.

Wirklich schlecht mit einem Testurteil Mangelhaft schnitten die Bausparkassen LBS West Testnote 4,6, Aachener 4,9, Deutsche Bank Bauspar 4,9, LBS Rheinland-Pfalz 5,4 im Test der Stiftung Warentest / Finanztest ab. Besonders peinlich finde ich das schlechte Testergebnis für eine so große Bank wie die Deutsche Bank, die viel mit Leistung und Qualität bei der Beratung zur Geldanlage und Finanzierung wirbt.

Die Deutsche Bank Bauspar belegte im Test de Bausparkassen den vorletzten Platz von 20 getesteten Bausparkassen. Die Qualität des Angebotes, das konkrete Angebot für einen Bausparvertrag von der Deutsche Bank Bausparkasse wurde von der Stiftung Warentest mit der Testnote Mangelhaft 5,5 bewertet und ist damit noch schlechter als das Angebot der letztplatzierten Bausparkasse, der LBS Rheinland-Pfalz.

Die Ausrichtung am Kundenwunsch und die Kosten der Finanzierung sind bei der Deutschen Bank Bauspar im Test auch mangelhaft gewesen, einzig bei der Kundeninformation glänzte die Bausparkasse der Deutschen Bank mit einem sehr gut 1,5. Die Kundeninformationen wurden bei der LBS Rheinland-Pfalz auch mit mangelhaft 4,9 bewertet.

Auch die Testsieger bei der Qualität des Angebots die LBS Baden-Württemberg und Wüstenrot erhielten als Testnote bei den Kundeninformationen nur ein Befriedigend. Dafür ist aber bei beiden Bausparkassen die Ausrichtung am Kundenwunsch und auch die Kosten der Finanzierung mit Sehr gut bewertet worden.

Kurz vor den mit mangelhaft bewerteten Bausparkassen kommen die Testergebnisse von Deutscher Ring, Bausparkasse Mainz und BHW mit Testnoten Ausreichen von 3,6 bis 4,2. Ein befriedigendes Testergebnis von 2,9 bis 3,5 erzielten die Bausparkassen LBS Hessen-Thüringen, LBS Saar, LBS Nord, Alte Leipziger, Schwäbisch Hall, Signal Iduna, Deutsche Bausparkasse Badenia, LBS Bayern, Debeka und LBS Schleswig-Holstein-Hamburg.

Was kann man aus dem Test der Bausparkassen für die eigene Immobilienfinanzierung lernen?

Was sagen diese Testergebnisse für Sie selbst aus? Ich glaube nicht sehr viel. Wenn man diese ganzen großen Namen von Bausparkassen und deren zum Teil schlechten Testergebnisse sieht, kann man keinen Zusammenhang von vermuteter Qualität der Beratung und der Bausparverträge zu den wirklich erzielten Testnoten im Test der Stiftung Warentest herstellen.

Man muss sich klar machen, dass pro Bausparkasse 7 Tests statt fanden (außer bei der LBS Saar, dort nur 6). Es wurden sieben Gespräche von Testkunden der Finanztest mit sieben Beratern der getesteten Bausparkassen geführt. Da ist natürlich ein gewisser Zufall dabei, wenn gleich sich natürlich ein gewisser Trend in der Qualität der Ausbildung und Schulung der Bausparkassenberater abzeichnet, sind es immer konkrete Einzelfälle, die beurteilt wurden. Leider veröffentlicht die Stiftung Warentest in ihrer Zeitschrift Finanztest nicht die konkreten einzelnen Ergebnisse der Testeinkäufe. Wenn für jede getestete Bausparkasse alle Ergebnisse der sieben Beratungsgespräche veröffentlicht würden, könnte man sich ein genaues Bild von der Beratungsqualität, den möglichen Fehlern, Problemen und guten oder schlechten Erfahrungen mit Angeboten für Bausparverträge machen.

Dann könnte man auch erkennen, ob es bei den Testverlierern, den schlechten Bausparkassen, trotzdem bei einzelnen Beratern eine gute oder sehr gute Beratung zum Bausparen gibt. Ich glaube schon, dass es bei einer sehr schlecht getesteten Bausparkasse wie der Deutsche Bank Bauspar ein grundsätzliches Problem mit der Ausbildung und Weiterbildung zur Berechnung und Gestaltung von Bausparverträgen gibt. Eine gute Beratung für eine Immobilienfinanzierung hängt aber letztendlich immer vom einzelnen, konkreten Berater ab. Und sehr gute, gute und schlechte Berater wird es bei allen Bausparkassen geben, unabhängig vom Testergebnis der Stiftung Warentest.

Der einzelne Berater ist wichtig, gute Bausparkassen können auch schlechte Berater haben, schlechte auch gute

Wie man auch bei einer Bank mit seinem Berater sehr zufrieden sein kann und man daraus nicht auf die generelle Qualität dieser Bank schließen kann, so kann man sich auch nicht durch ein sehr gutes Testergebnis bei der Stiftung Warentest darauf verlassen, dass man selbst bei dieser Bausparkasse eine sehr gute Immobilienfinanzierung erhält.

Man kann aber aus diesem Test der Bausparkassen für seine eigene Hausfinanzierung, Baufinanzierung oder Wohnungsfinanzierung mitnehmen, dass es generell eine sogar sehr schlechte Beratung geben kann, wo die typischen Fehler der Berater der Bausparkassen liegen und wie man selbst durch eine einfache Überschlagsrechnung das Finanzierungsangebot überprüfen kann. So eine einfache Kontrolle der Sinnhaftigkeit des Finanzierungsangebots zeigt zwar nicht, ob es auf den Euro, den Monat oder auf den Prozentsatz stimmt, es zeigt aber, ob man damit rechnen kann mit diesem Bausparvertrag in zehn Jahren zu bauen und zu kaufen, oder ob der Berater so schlecht gerechnet hat, dass man Probleme bekommt überhaupt in 15 oder 20 Jahren den Bausparvertrag zugeteilt zu bekommen oder diesen mit einem teuren Bankdarlehen vorfinanzieren muss.

Vertrauen Sie keinem Berater einer Bausparkasse, rechnen Sie immer nach und vergleichen Sie mehrere Angebote

Aus dem Test der Bausparkassen der Stiftung Warentest sollte man also mitnehmen, dem Berater nicht einfach zu vertrauen, auch wenn es im ersten Moment logisch, nachvollziehbar und gut klingt. Wenn man die Bausparkasse nach dem Angebot mit einem guten Gefühl verlässt, ist es nichts weiter als ein gutes Gefühl. Dann müssen Sie das Angebot nachrechnen, seine innere Logik überprüfen, darüber schlafen und vor allem weitere Angebote für Bausparverträge zum vergleichen einholen.

Was ich an diesen Testergebnissen wichtig finde, ist der Umstand, dass offenbar sehr viel sehr schlecht beraten wird. Und dass man sich aus dieser schlechten Beratung der Bausparkassen folgend, selbst Gedanken machen muss und nicht einfach seinem Gefühl vertraut und denkt, es wird schon ein gutes Angebot für die Hausfinanzierung sein, was dieser kompetente Berater da vorlegt.

Kompletten Test der Stiftung Warentest lesen, bevor man einen Bausparvertrag abschließt

Was die Qualität der von uns allen finanzierten Stiftung Warentest ausmacht ist, dass sie konkrete Fallstricke, konkrete schlechte und gute Beispiele nennt, auf die man aufpassen muss. Diese schlechten Testergebnisse und Erfahrungen mit Bausparkassen sensibilisieren für die Probleme mit dem Abschluss von Bausparverträgen. Deshalb folgen Sie meinem Rat und kaufen Sie sich den kompletten Bausparkassentest der Stiftung Warentest mit allen vorgestellten Erfahrungen, Problemen und Tipps und Tricks zu Bausparverträgen.

Dort finden Sie auch Tipps zur Vorbereitung auf ein Beratungsgespräch, was Sie während des Gesprächs bei der Bausparkasse beachten müssen und Tipps zum prüfen und vergleichen nach dem Gespräch:

Kompletter Bausparkassentest der Stiftung Warentest mit allen Testergebnissen und Tipps

Wenn Sie eine Baufinanzierung planen und vorhaben einen Vertrag bei einer Bausparkasse abzuschließen, empfehle ich Ihnen den kompletten Test der Bausparkassen mit allen Testergebnissen und Tipps bei der Stiftung Warentest zu kaufen. Dazu können Sie die Finanztest Heft 2/ 2015 am Kiosk oder online bei der Stiftung Warentest kaufen. Sie können den Bausparkassentest auch als PDF-Datei online unter test.de herunterladen, oder online lesen.

Literatur:

Diplom-Betriebswirt (FH) André Fiebig [Finanso.de]