Erlaubte Nebenkosten laut Betriebskostenverordnung

Was darf der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen? Hier ist eine Liste mit erlaubten Nebenkosten laut Betriebskostenverordnung. Grundsätzlich darf der Vermieter trotz der hier aufgeführten Beispiele nur die Kosten an die Mieter weitergeben, die im Mietvertrag vereinbart wurden, außer er bezieht sich darin gleich allgemein auf die Regelung der Betriebskostenverordnung. Dann darf der Vermieter alle darin aufgeführten regelmäßig anfallenden, keine Reparaturen, Instandhaltungen oder Verwaltungskosten betreffenden Nebenkosten abrechnen.

Heizkosten / Heizung

Der Vermieter kann in den Nebenkosten die regelmäßig und nicht einmalig anfallenden Kosten für die Heizung der Mietwohnungen umlegen. Dazu zählen:

Reparaturkosten für die Heizung sind nicht erlaubt

Reparaturkosten für die Heizung darf der Vermieter nicht in den Nebenkosten abrechnen, denn es sind einmalige Kosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Versucht der Vermieter diese trotzdem abzurechnen, können Sie die Nachzahlung der Nebenkosten verweigern, bis die Abrechnung korrigiert worden ist.

Ist die Höhe der nicht erlaubten Kosten für die Heizungsreparatur eindeutig erkennbar, können Sie die Nachzahlung selbstständig um diese kürzen und die reduzierte Nebenkostennachzahlung ohne diese überweisen. Teilen Sie dem Vermieter dies am besten schriftlich mit.

Warmwasser

Bei verbundenen Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlagen, wie bei modernen Zentralheizungen üblich, sind die reinen Kosten für die Heizung der Wohnungen und für die Warmwassererzeugung getrennt auszuweisen, zu messen und abzurechnen. Dadurch soll z. B. vermieden werden, dass Mieter die wenig heizen, aber viel warmes Wasser verbrauchen, dieses von den anderen Mietern mit höheren Heizkosten gleich mit bezahlt bekommen.

Folgende Kosten für Warmwasser gelten als Nebenkosten:

Neben einer Zentralheizung im Heizungskeller kommen noch andere Warmwassergeräte und deren laufende Kosten in Betracht, z. B. Solarthermische Warmwassererzeugung, Warmwasser durch Wärmpumpen aus Erdwärme oder Luftwärme und dergleichen.

Öffentliche Lasten und Steuern

Bei den Steuern und öffentlichen Lasten der Gemeinden und Städte gilt wieder die gleiche Regel: In den Betriebskosten dürfen nur regelmäßige, aber keine einmaligen Steuern und Lasten auf die Mieter umgelegt werden. Demzufolge darf die jährliche Grundsteuer auf die Mietwohnungen aufgeteilt werden.

Die Grunderwerbsteuer, die einmalig beim Hauskauf bzw. besser Grundstückskauf anfällt, die Erbschaftssteuer für das Erbe des Miethauses und Grundstücks und die Einkommenssteuer auf die Mieteinnahmen sind keine erlaubten Nebenkosten.

Wasserversorgung mit Kaltwasser

Die für die Wasserversorgung der Wohnungen anfallenden Nebenkosten sind umlegbar:

Die aufgezählten Kosten sind auch für eine eigene Wasserversorgungs- und Wasseraufbereitungsanlage berechenbar. Instandsetzungskosten und Reparaturkosten können nicht in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.

Abwasser

Als Kosten für Abwasser sind die Abwassergebühren für das Haus und das dazugehörige Grundstück als Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung erlaubt. Alternativ können auch die Kosten für eine nicht öffentliche Entwässerungsanlage abgerechnet werden. Das kann zum Beispiel bei entlegenen Miethäusern der Fall sein, wo keine Möglichkeit besteht, einen Anschluss an einen öffentlichen Abwasseranschluss zu erhalten.

Kosten für den Aufzug / Fahrstuhl

Für einen Aufzug können ebenfalls nur die allgemeinen, regelmäßigen Betriebskosten – vor allem Strom – und Wartungskosten umgelegt werden. Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen dürfen nicht in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt und den Mietern berechnet werden.

Wartungsverträge für Aufzüge enthalten oftmals die Kostendeckung für Reparaturen. Sollten diese Reparaturkosten im Wartungsvertrag pauschal mit eingeschlossen sein, müssen diese für die Nebenkostenabrechnung herausgerechnet werden. Entweder sind diese von der Servicefirma wie z. B. Schindler, Kone, Doppelmayr oder ThyssenKrupp schon im Vertrag mit ihrem Kostenanteil extra mit aufgeführt, oder der Vermieter muss zwischen 30 und 50 Prozent aus der Gesamtsumme der Wartungskosten für diese Reparaturen herausrechnen.

Erlaubte Aufzugs- und Fahrstuhlkosten sind:

Vor ein paar Jahren gab es noch Streit, ob auf Mieter von im Erdgeschoss die Kosten für einen Aufzug bzw. Fahrstuhl mit bezahlen müssen, da sie ihn naturgemäß in der Regel nicht nutzen können, außer sie besuchen einen weiter oben wohnenden Mieter. Mittlerweile ist in Gerichtsurteilen entschieden worden, dass auch Erdgeschossmieter die Aufzugskosten mitbezahlen müssen.

Stromkosten für allgemeine Beleuchtung

Der Vermieter kann die Stromkosten für allgemeine Beleuchtung im Treppenhaus, Keller, Gemeinschaftsräume, Waschräume, Fahrradkeller, Heizungskeller, Hof, Garten, Einfahrt und restlicher Außenbereich auf die Mieter umschlagen. Neben Kosten für das Hauslicht können auch Stromkosten für die Klingelanlage und Gegensprechanlage als Betriebskosten abgerechnet werden.

Schornsteinfeger

Falls die Kosten für den Schornsteinfeger noch nicht unter den Heizkosten aufgeführt sind, können in der Nebenkostenabrechnung die Kehrgebühren extra aufgeführt werden. Dies betrifft nicht nur den allgemeinen Schornstein für die zentrale Heizungsanlage, es können auch Kehrgebühren für einzelne zusätzliche Schornsteine anfallen, wenn einzelne Mieter Kamine oder Kaminöfen installiert haben, oder die Warmwasserversorgung über Gasthermen im Bad erfolgt.

Schornsteinfeger berechnen auch Gebühren für die Sicherheitsüberprüfung von z. B. solchen Gasthermen, wo jährlich die Dichtheit und der Kohlenmonoxidgehalt CO der Abgase überprüft wird. Dies sind auch regelmäßig anfallende, in der Nebenkostenabrechnung umlagefähige Betriebskosten.

Versicherungen

Als Kosten für Versicherungen dürfen z. B. umgelegt werden:

Gebühren für Kabelanschluss oder Antennenanlage

Als Betriebskosten gelten die Grundgebühr für einen Kabelanschluss für Fernsehen – Wartungs- und Betriebskosten werden meistens vom Kabelnetzbetreiber getragen -, ebenso wie Instandhaltungs- und Reparaturkosten. Falls die hausinterne Kabelstrecke im Privatbesitz ist, können die Wartungs- und Betriebskosten dafür umgelegt werden.

Ebenfalls kann der Vermieter diese Kostenarten für eine private Satellitenantennenanlage und entsprechende Verteileranlage als Nebenkosten abrechnen. Als Nebenkosten fallen sowohl bei einem Kabelanschluss, als auch bei einer Satellitenanlage noch umlagefähige Stromkosten an.

Die Anschaffungskosten und die Installation einer Satellitenschüssel und Verteileranlage dürfen nicht in den Nebenkosten abrechnet werden, da diese Kosten der einmaligen Herstellung sind. Diese Anschaffungs- und Installationskosten dürfen nur über eine Mieterhöhung in jährlichen Teilbeträgen von 11 Prozent der Gesamtkosten auf die Mieter umgelegt werden. Diese erhöhen somit die Nettokaltmiete, nicht aber die Nebenkosten.

Ebenfalls als Kabelgebühren nicht erlaubt auf die Mieter umzulegen sind einmalige Anschlussgebühren für einen Kabelanschluss.

Straßenreinigung und Müllabfuhr

Die Gebühren für die Straßenreinigung und Müllabfuhr sind öffentliche Gebühren, die von der Gemeinde oder Stadt erhoben werden, und die der Vermieter nicht vermeiden kann. Zu diesen umlagefähigen Nebenkosten gehören die regelmäßig anfallenden Gebühren für:

Ebenfalls gelten Betriebskosten, Gebühren und Kosten für die Berechnung für Müllschlucker, Müllkompressoren, Müllabsauganlagen, Müllmengenerfassungsanlagen als Nebenkosten.

Nicht umlagefähig sind Sonderkosten wie:

Werden also außergewöhnliche, nicht regelmäßige Sonderleistungen erbracht und berechnet, kann der Vermieter diese nicht als Nebenkosten auf die Mieter umlegen.

Reinigungsgebühren

Wenn die Mieter nicht selbst putzen, können die Kosten für folgende Kosten für die Reinigung umgelegt werden:

Als Kosten kommen normalerweise die Lohnkosten für eine Putzfrau, Putzmann, eine Reinigungsfirma oder die anteiligen Kosten für den Hauswart bzw. Hausmeister in Frage. Putzt der Hausmeister, sind die dafür anfallenden Personalkosten aus den allgemeinen Hauswartkosten herauszurechnen und unter dem Punkt Reinigungskosten anzugeben.

Das ist wieder ein Punkt in der Betriebskostenabrechnung, den Sie genau kontrollieren sollten, denn leicht werden die Reinigungskosten doppelt unter “Reinigung” und unter “Hausmeister” angegeben.

Gartenpflege

Im Bereich Gartenpflege kann der Vermieter folgende Kosten als Nebenkosten abrechnen:

Im Rahmen der Kosten für die Gartenpflege sind folgende Kosten nicht umlagefähig:

Hauswart bzw. Hausmeister

Personalkosten wie Lohn und Sozialabgaben für einen Hauswart bzw. Hausmeister können auf die Mieter umgelegt werden. Dabei sind zwei Abzüge vorzunehmen:

  1. Hauswartkosten die schon in der Nebenkostenabrechnung unter anderen Punkten aufgeführt sind, z. B. bei Gartenpflege, Reinigung und Kehren, Winterdienst, etc. müssen hier herausgerechnet werden, damit die Mieter nicht doppelt für den Hauswart bezahlen.
  2. Als Betriebskosten unzulässige Anteile für Reparaturen, Instandhaltungen und Wohnungsverwaltung für den Vermieter, wie Wohnungsbesichtigungen und Wohnungsübergaben müssen ebenfalls aus den Nebenkosten herausgerechnet werden.

Waschkeller und Waschraum

Ist im Haus ein gemeinsamer Waschraum oder Waschkeller vorhanden, können die dafür anfallenden regelmäßigen Kosten den Mietern berechnet werden:

Weitere erlaubte Nebenkosten

Folgende regelmäßig anfallenden Nebenkosten können außer den oben aufgezählten noch auf die Mieter umgelegt werden:

Diese Nebenkosten in dieser Liste sind als Beispiele und Ergänzung zu den oben aufgezählten Posten zu verstehen. Es gilt generell der Grundsatz der regelmäßig und gewöhnlich anfallenden Betriebskosten, die direkt mit der Mietsache zu tun haben.

Weitere nicht umlagefähige Betriebskosten

Folgende Betriebskosten dürfen nicht in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden:

Dies sind Beispiele, die Liste der verbotenen Nebenkosten kann nicht vollständig sein, da es immer wieder neue Urteile von Gerichten zu diesen gibt.

Kopien von Belegen

Der Mieter hat Anspruch die Belege für die Nebenkosten beim Vermieter kostenlos einzusehen. Er kann sich dabei auch eigene Kopien mit einer Digitalkamera oder einem Smartphone anfertigen. Gegen die Erstattung der Kopierkosten und eventuellen Portokosten er sich auch Kopien der Belege übergeben oder zusenden lassen.

Hilfe bei der Kontrolle der Nebenkostenabrechnung

Als Hilfe, um bei der Kontrolle der Nebenkostenabrechnung Fehler finden zu können, gibt es Tipps im Artikel: Fehler in der Nebenkostenabrechnung finden. Dort sind auch Hinweise zu doppelt abgerechneten und versteckten Nebenkosten enthalten, oder warum Sie aufpassen sollten, dass Ihr Haus nicht plötzlich schrumpft.

Diplom-Betriebswirt (FH) André Fiebig [Finanso.de]