Als Vermieter mit Kreditzinsen und Abschreibungen Steuern sparen

Diplom-Betriebswirt (FH) André Fiebig

Als Vermieter müssen Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern. Neben vielen weiteren steuersenkenden Kosten, können Vermieter mit den für die Finanzierung des Mietshauses anfallenden Kreditzinsen und anderen Kreditkosten Steuern sparen. Das Wohngebäude, nicht aber das Grundstück kann daneben noch jährlich steuersenkend abgeschrieben werden. Diese Abschreibungen sind auch für Außenanlagen möglich.

Höhere Kreditzinsen bei der Steuererklärung absetzen

Als Vermieter können Sie die Kreditzinsen für die Hausfinanzierung in der Steuererklärung voll absetzen. Wenn Sie durch die Kreditzinsen und die Abschreibung für das Gebäude einen steuerlichen Verlust durch die Vermietung erzielen, verrechnet das Finanzamt diesen Verlust mit Ihrem sonstigen Einkommen und Sie haben Ihr eigenes kleines Steuersparmodell.

Durch einen von der Stiftung Warentest empfohlenen Trick können Sie durch höhere Kreditzinsen noch mehr Steuern sparen. Da nur die Kreditzinsen und nicht die monatlichen Tilgungsraten für den Hauskredit von der Steuer abgesetzt werden können, zahlen Sie laut diesem Steuertipp am besten erst einmal nur die Hypothekenzinsen und tilgen gar nicht. Das Geld für die Tilgung sparen Sie auf einem verzinsten Sparkonto wie einem Tagesgeldkonto an und tilgen den Hauskredit nur über vorher vereinbarte Sondertilgungen.

Dadurch können Sie, bis zum Beginn der Kredittilgung die Kreditzinsen auf die volle Kreditsumme als Werbungskosten für Vermietung ansetzen und mehr Steuern sparen. Für die gezahlten Zinsen erhalten Sie eine Bescheinigung von Ihrer Bank, Sparkasse, Volksbank oder Internetbaufinanzierer.

Keine Tilgungsraten aber Abschreibung auf den Immobilienwert

Die Tilgungsraten für die vermietete Immobilie können Sie nicht von der Steuer absetzen, da diese die reine Bezahlung für den Wert des Miethauses darstellt. Genauso können Sie nicht den gesamten Kaufpreis für eine Immobilie bei sofortiger Bezahlung aus Ersparnissen von der Steuer absetzen.

Da aber das Finanzamt annimmt, dass vermietete Immobilien einen kontinuierlichen Wertverlust erleiden, kann man diesen als Abschreibung von der Steuer absetzen. Die Höhe der Abschreibung für vermietete Wohnhäuser beträgt jährlich 2 Prozent vom Gebäudewert. Wenn Sie ein Miethaus kaufen, dass vor 1925 gebaut wurde (bis zum 31. Dezember 1924 fertiggestellt), können Sie jährlich 2,5 Prozent Abschreibungen beim Finanzamt geltend machen.

Bei einer Abschreibung von 2 Prozent pro Jahr wird das Miethaus somit über 50 Jahre, bei 2,5 Prozent pro Jahr über 40 Jahre abgeschrieben. Wenn Sie oder Ihre Familie das Haus länger behalten und vermieten, können Sie nach 40 oder 50 Jahren keine weiteren Abschreibungen mehr geltend machen und Steuern sparen.

Abschreibung nur auf das Gebäude, nicht auf das Grundstück

Die steuersparenden Abschreibungen auf vermietete Immobilien gelten aber nur auf den Gebäudewert und nicht auf den Kaufpreis des Grundstücks. Ein guter Tipp, um als Vermieter Steuern zu sparen ist, gleich beim Hauskauf im Kaufvertrag die Teilung des Kaufpreises von Haus und Grundstück vorzunehmen. Das Finanzamt ist laut Stiftung Warentest an die Splittung der Werte von Grundstück und Wohnhaus gebunden, so dass man dabei im erlaubten Rahmen steueroptimiert teilen sollte.

So ist es wegen der fehlenden Abschreibungsmöglichkeit für das Grundstück für den Vermieter besser, wenn das Gebäude im Kaufvertrag relativ höher bewertet wurde. Allerdings muss der Quadratmeterpreis für das Grundstück noch angemessen sein, damit das Finanzamt die Abschreibungen für das teure Wohngebäude akzeptieren muss.

Es geht nicht um Steuerbetrug im Kaufvertrag, man sollte also an die Grenze des Angemessenen gehen und an die steuerlichen Probleme denken, die ein Fehler mit einem falsch, zu hoch angegebenen Grundstückspreis verursachen. Wenn der Verkäufer warum auch immer, den Wert des Gebäudes zu niedrig und den Grundstückswert zu hoch ansetzt, sollte man dies nicht akzeptieren, da man später zu viele Steuern auf seine Mieteinnahmen bezahlt. Denn dann betrügt man sich selber bei der Steuererklärung.

Wie wird der Wert von Gebäude und Grundstück aufgeteilt?

Wenn die Aufteilung der Werte von Wohngebäude und Grundstück nicht schon im Kaufvertrag erfolgt ist, wird der Bodenwert für die Steuerermittlung meistens über das Sachwertverfahren ermittelt. Dabei ziehen die Vermieter laut Finanztest meistens 20 Prozent vom gesamten Kaufpreis für das Grundstück ab, so dass 80 Prozent Wert für das Gebäude und damit abschreibungsfähig bleiben.

Eine genauere Wertermittlung lohnt sich, wenn das Gebäude durch diese Berechnungsart zu niedrig angesetzt wird, z. B. in Wohngegenden mit sehr niedrigen Grundstückspreisen. So kann man mit einer Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums online kostenlos einen genaueren Wert von Wohnhaus und dazugehörigem Grundstück ermitteln. Die Arbeitshilfe finden Sie auf der Webseite des Bundesfinanzministeriums.

Mit dieser Methode des Bundesfinanzministeriums werden die Werte des abschreibbaren und abnutzbaren Gebäudes und des nicht abschreibbaren und nicht abnutzbaren Grundstücks nach dem Verhältnis der Verkehrswerte bzw. Teilwerte berechnet. Sollte bei der Berechnung nach dieser Vorlage ein für Sie ungünstigerer Wert für die Steuerersparnis herauskommen, müssen Sie diesen nicht verwenden. Denn die Berechnungshilfe des Bundesfinanzministeriums ist laut Finanztest für Vermieter nicht bindend.

Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer und Notarkosten als Abschreibung

Ebenfalls in der Steuererklärung können die Kaufnebenkosten abgeschrieben werden. Dazu zählen unter anderem die Grunderwerbssteuer, die Maklergebühren, die Gerichtsgebühren für das Amtsgericht, Gebühren für die Eintragung im Grundbuch und die Notargebühren. Die Grunderwerbsteuer, z. B. in Höhe von 3,5 bis 5 Prozent, wird dabei nicht nur wie der Name suggeriert auf den Grundstückswert erhoben, sondern diese Kaufsteuer fällt auch auf den Kaufpreis des Gebäudes an. Die Grunderwerbsteuer ist damit auch eine Gebäudeerwerbsteuer.

Nicht zu den abschreibungsfähigen Kosten für den Hauskauf zählen die Aufwendungen für die Aufnahme und Eintragung einer Grundschuld die bei einer Hypothek für die Hausfinanzierung anfällt. Diese können als Finanzierungskosten, wie die Kreditzinsen von der Steuer abgesetzt werden.

Ebenso wie sonstige Kosten des Kredits wie Kreditspesen und im privaten Bereich eher unübliche Kostenpositionen wie Wechseldiskont und Wechselspesen bei der Finanzierung einer Immobilie über einen Wechselkredit.

Damnum und Disagio: zusätzliche Kreditkosten als Steuerabzug

Ebenso können weitere Kosten für die Geldbeschaffung und Finanzierung des Mietshauses , die nötig sind, um den Kaufpreis zu finanzieren, bzw. überhaupt einen Kredit zu bekommen und weitere Kreditkosten wie Bereithaltungskosten und Bereitstellungskosten von der Steuer auf die Mieteinnahmen abgesetzt werden.

So kann ein Damnum oder Disagio, welche als Zinsvorauszahlung an die kreditgebende Bank anfallen können, von der Steuer abgesetzt werden. Wird mit dem Kreditgeber ein Damnum bzw. Disagio als Abgeld vereinbart, ist dies eine Zinsvorauszahlung, da der Kreditnehmer sofort weniger von seinem Kredit z. B. bei einem Damnum oder Disagio von 8 Prozent erhält. Die Auszahlung beträgt dann nur 92 Prozent der vereinbarten Kreditsumme.

Es muss aber trotzdem die volle vereinbarte Kreditsumme zurückbezahlt werden. Dadurch entstehen höhere tatsächliche Effektivzinsen, da über die Kreditlaufzeit die volle Kreditsumme verzinst wird, aber ein Teil davon bei der Kreditauszahlung als Abgeld einbehalten wurde. Es wird somit mehr getilgt als ausgezahlt und es werden Zinsen auf eine höhere Summe, als die Auszahlung gezahlt.

Beträgt das Damnum bzw. das Disagio maximal 5 Prozent der gesamten Kreditsumme, können diese sofort im Jahr in dem sie zu bezahlen sind voll in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Voraussetzung dafür ist, dass die Frist für die Zinsfestschreibung mindestens 5 Jahre beträgt.

Liegt das Damnum oder Disagio über 5 Prozent der Summe für den Hauskredit, müssen diese über die gesamte Zeit der Zinsfestschreibung bzw. bei Krediten mit variablen Zinsen über die gesamte Kreditlaufzeit verteilt als Abschreibung von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Ein sofortiger Steuerabzug ist dann nicht möglich.

Investitionen in Außenanlagen erhöhen die Abschreibungen

Zum abschreibungsfähigen Gebäudewert gehören auch die Außenanlagen und festes Zubehör vom Mietshaus. In der Steuererklärung können diese nur abgeschrieben werden, wenn sie feste Bestandteile von Wohnhaus und Grundstück sind, die nicht selbstständig zu einem eigenen Zweck genutzt werden können.

Sie müssen in einem einheitlichen Nutzungszusammenhang und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude, bzw. dem dazugehörigen Grundstück stehen und dürfen keine alleinstehende Funktion oder Nutzungsmöglichkeit haben. Außenanlagen müssen immobile, unbewegliche Wirtschaftsgüter sein, die zum Grundstück gehören, aber außerhalb des Gebäudes liegen.

Somit können bei der Gebäudeabschreibung ebenfalls Außenanlagen wie:

abgeschrieben werden.

Ebenso gelten als immobile, nicht zum Mietshaus gehörende Außenanlagen:

Nicht abgeschrieben werden können z. B.:

Höhere Abschreibungen für ein Baudenkmal, Sanierungsgebiet und Entwicklungsbereich

Baudenkmäler verursachen durch die Denkmalschutzvorschriften höhere Kosten, werden aber dafür steuerlich gefördert. So ist es dem Besitzer und Vermieter von Wohnungen in einem Baudenkmal möglich, das Mietshaus schneller abzuschreiben und somit durch die Steuerersparnis die zusätzlichen Kosten bei der Steuererklärung zum Teil wieder einzusparen.

Das gleiche gilt für ein Wohnhaus in einem Sanierungsgebiet, wie es diese z. B. in einem repräsentativen Stadtzentrum gibt, oder auch in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich, in dem durch steuerliche Förderungen die privaten Investitionen in den Hausbau gefördert und damit das Angebot von Wohnungen zur Entlastung des Wohnungsmarktes verbessert werden soll.

Wenn Sie ein Mietshaus als Baudenkmal, oder in einem Sanierungsgebiet oder einem städtebaulichen Entwicklungsgebiet sanieren und dort Wohnungen vermieten, können Sie nicht nur den Kaufpreis der Immobilie von der Steuer abschreiben, sondern auch die Sanierungskosten, ebenfalls über 40 oder 50 Jahre.

Die anfänglichen Abschreibungsraten für für diese Immobilien sind in den ersten Jahren höher, wenn man diese anfängliche erhöhte Abschreibung beantragt. Im ersten bis achten Jahr können jeweils 9 Prozent statt nur 2 Prozent oder 2,5 Prozent in der Steuererklärung als Abschreibung angegeben werden. im neunten bis 12. Jahr ist eine erhöhte Abschreibung von 7 Prozent möglich.

Bei einem Baudenkmal muss allerdings die zuständige Denkmalschutzbehörde die Arbeiten vor Beginn der Sanierung als wirklich notwendig, sinnvoll und mit dem Denkmalschutz als vereinbar einstufen. Die höhere Abschreibung zu Beginn führt dazu, dass das Mietshaus schon nach 12 Jahren komplett abgeschrieben ist.

Das bedeutet aber gleichzeitig auch, dass ab dem 13. Jahr keinerlei steuersparende Abschreibungen mehr möglich sind, da die vollen 100 Prozent vom Hauswert schon abgeschrieben sind: 8 Jahre mal 9 Prozent gleich 72 Prozent Abschreibung plus 4 Jahre mal 7 Prozent gleich 28 Prozent Abschreibung. Macht in Summe 100 Prozent.

Literatur: