Mit Forwarddarlehen niedrige Zinsen für Anschlussfinanzierung sichern

Diplom-Betriebswirt (FH) André Fiebig

Mit einem Forwarddarlehen kann man sich für seine Hausfinanzierung für die Zukunft die aktuell günstigen Kreditzinsen für die anstehende Anschlussfinanzierung sichern. Für möglichst niedrige Kreditzinsen ist es wichtig, nicht nur diese selbst, sondern auch die Gebühren für die Zinssicherung, die Forwardzuschläge, zu vergleichen, die unterschieden sich zum Teil dramatisch.

Wie funktioniert ein Forwarddarlehen?

Sie wissen jetzt, dass Sie in zwei, drei, vier oder fünf Jahren einen Kredit für Ihre Anschlussfinanzierung oder die Hausfinanzierung oder den Kauf einer Eigentumswohnung benötigen. Die aktuellen Hypothekenzinsen sind sehr niedrig und Sie glauben, dass Sie in den Jahren bis zur Finanzierung stark oder etwas ansteigen werden. Durch diesen Zinsanstieg für Kredite in der Zukunft wird Ihnen die Baufinanzierung zu teuer, bzw. Sie wollen sich die derzeitigen günstigen Kreditraten sichern.

Mit einem Forwarddarlehen können Sie jetzt ein festes und verbindliches Darlehen mit den aktuellen Zinsen abschließen und sich zu einem vorher bestimmten Zeitpunkt auszahlen lassen. Je nach Bank, Sparkasse, Volksbank oder Kreditvermittler im Internet kann man sich niedrige Zinsen bis zu drei oder sogar fünf Jahre im Voraus sichern. Dadurch gehen Sie für den Anschlusskredit oder die erste Baufinanzierung kein Risiko mit steigenden Zinsen ein. Dafür verlangt der Kreditgeber einen Zuschlag auf die Kreditzinsen, den Forwardzuschlag, der die Gebühr für die Zinssicherung darstellt.

Was kostet ein Forwarddarlehen?

Ein Forwarddarlehen ist ein Darlehen, dass Sie jetzt für die Anschlussfinanzierung oder den Kauf oder Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung abschließen, und sich erst in einigen Jahren auszahlen lassen. Dafür müssen Sie Gebühren in Form eines Zinszuschlages bezahlen.

Das Forwarddarlehen ist umso teurer, je länger die Kreditauszahlung in der Zukunft liegt. Die Stiftung Warentest verglich für die Zeitschrift Finanztest zum Beispiel die Zuschläge für Kredite mit einer Zinsbindung von zehn bzw. 15 Jahren, die sich zum Teil dramatisch unterscheiden:

Zinsaufschlag bei 2 Jahren Vorlaufzeit

Die Banken, Sparkassen, Volksbanken und Kreditvermittler verlangen im Durchschnitt einen Forwardaufschlag von 0,37 Prozent auf die Kreditzinsen. Die Zinsspanne lag bei 0,18 für die billigsten und 0,76 Prozent für die teuersten Hauskredite.

Zinsaufschlag bei 3 Jahren Vorlaufzeit

Die mittlere Zinsspanne betrug je nach Dauer der Zinsbindung 0,58 bis 0,60 Prozent, mit einer Spanne von 0,19 bis 1,44 Prozent Forwardaufschlag.

Zinsaufschlag bei 4 Jahren Vorlaufzeit

Je länger die Vorlaufzeit und die Frist ist, mit der man sich die günstigen Kreditzinsen in der Zukunft sichern will, desto höher wird der Zinsaufschlag für die Forwarddarlehen. Bei einem Forwarddarlehen mit vier Jahren Laufzeit beträgt dieser im Mittel je nach Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren 0,75 bzw. 0,87 Prozent. Die Spanne der geringsten und höchsten Gebühren für die Zinssicherung reicht von 0,42 bis 1,80 Prozent für die gleiche Leistung, der Zinssicherung für vier Jahre in der Zukunft.

Durch einen Vergleich nicht nur der Kreditzinsen, sondern auch der Gebühren in Form der Zinszuschläge für ein Forwarddarlehen lässt sich viel Geld bei der Hausfinanzierung sparen.

Vergleich des gesamten Effektivzins inklusive Forwardzuschlag

Wenn der Baufinanzierer nur einen geringen Zinsaufschlag für das Forwarddarlehen berechnet, aber schon einen hohen Grundzins für ein Darlehen was sofort ausgezahlt wird, wird der Hauskredit trotzdem teurer, als bei einem höheren Forwardzuschlag und geringeren Grundzinsen.

In der Ausgabe Mai 2015 veröffentlichte die Finanztest einen Vergleich von Effektivzinsen mit und ohne Forwardzuschlag von Banken, Sparkassen, Volksbanken und anderen Baufinanzierern und Kreditvermittlern im Internet. Dabei war ein Ergebnis, dass z. B. die ING-Diba, die DAB Bank, die Santander Direkt Bank und die Targo Bank bei einem Hypothekendarlehen mit sofortiger Auszahlung im Musterbeispiel einen sehr günstigen Zinssatz angeboten haben.

Inklusive Forwardzuschlag für eine Kreditauszahlung erst in einigen Jahren waren diese Banken im Zinsvergleich für die gesamten Effektivzins inklusive Zinszuschlag für die Zinssicherung deutlich teurer als billigere Kreditanbieter und Kreditvermittler, die auch im Internet Kredite vertreiben, wie Accedo, Baufi Direkt, DTW, die Ethikbank, Geld & Plan, Haus & Wohnen, Dr. Klein, die Baugeld Spezialisten oder auch als klassische Bank die BBBank oder regional die Sparkasse Bremen oder die PSD Bank in Nürnberg.

Es macht also einen großen Unterschied, ob man eine günstige Bank mit niedrigen Zinsen für die sofortige Kreditauszahlung sucht oder eine Bank, bei der man sich günstig die derzeit niedrigen Bauzinsen für die Zukunft sichern kann.

Zinswette: Wann lohnt sich ein Forwarddarlehen?

Mit dem Abschluss eines Forwarddarlehens gehen Sie eine Zinswette ein: Steigen die Hypothekenzinsen in zwei, drei, vier oder fünf Jahren über den Zins des Forwarddarlehens zum jetzigen Zeitpunkt an? Nehmen Sie an, Sie bezahlen aktuelle für Ihren Hauskredit als Anschlussfinanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung 1,2 Prozent Kreditzinsen und der Zuschlag für die Auszahlung erst in drei Jahren beträgt 0,55 Prozent.

Dann lohnt sich der Abschluss des Forwarddarlehens erst, wenn in drei Jahren die dann aktuellen Kreditzinsen auf über 1,75 Prozent ansteigen. Denn dass ist der Zinssatz, den Sie dann bei Auszahlung des zinsgesicherten Kredits zahlen. Sie gehen also eine Wette über die Höhe der Hypothekenzinsen in drei Jahren ein, Sie nehmen an einer Zinsspekulation teil.

Kann ich ein Forwarddarlehen vor der Auszahlung kündigen?

Mit einem Forwarddarlehen will man sich günstige Kreditzinsen für die Zukunft sichern. Wenn aber die Zinsen nicht steigen, kann man dann das Forwarddarlehen vor der Auszahlung durch die Bank wieder kündigen? Und kann man stattdessen einen anderen billigeren Kredit abschließen?

Nein, die Zinssicherung durch ein Forwarddarlehen gibt Ihnen Sicherheit, dass Sie jetzt schon wissen, welche Zinsen Sie in zwei, drei, vier oder fünf Jahren bezahlen müssen. Da die Bank, Sparkasse, Volksbank oder der Internetbaufinanzierer bzw. Kreditvermittler zu seiner Absicherung ebenfalls eine langfristige Finanzierung eingeht und das Geld für Sie zur Auszahlung bereit hält, braucht er auch die Sicherheit, dass Sie das Geld auch abrufen und zur Hausfinanzierung oder zur Anschlussfinanzierung verwenden.

Probleme durch einen Verlust durch eine Zinssicherung erleidet man immer, wenn der Zinsanstieg geringer als der Forwardzuschlag ist, die Zinsen also geringer steigen. Beispiel: Aktuelle Zinsen 1,2 Prozent, Zinszuschlag für das Forwarddarlehen 0,6 Prozent, Auszahlung des Darlehens in drei Jahren. Steigt der Hypothekenzinssatz in drei Jahren nicht auf mindestens 1,8 Prozent, wird das Darlehen durch die Zinssicherung teurer als ein dann ganz normal abgeschlossenes.

Der Vorteil ist die Planbarkeit und Zinssicherheit

Wenn der Zinssatz bloß auf 1,6 Prozent steigt, macht man durch die falsche Zinssicherung 0,2 Prozent der aktuellen Restkreditsumme pro Jahr Verlust. Diesen erlittenen Verlust muss man allerdings dem Risiko eines stärkeren Zinsanstiegs z. B. auf 3,5 Prozent entgegensetzen.

In der aktuellen Niedrigzinsphase können sich viele Menschen einen Hauskauf leisten, die es eigentlich bei den jahrelang üblichen Hypothekenzinsen nicht konnten. Und diese eher finanzschwachen Hauskäufer sollten sich überlegen, ob sie den Traum vom Eigenheim auch noch bei einem Prozentsatz von drei, vier oder fünf Prozent verwirklichen können.

Bei den derzeit niedrigsten Kreditzinsen und den durch einen Vergleich von Zinskonditionen erzielbaren niedrigen Forwardaufschlägen auf diese Zinsen, würde ich immer zu einem Forwarddarlehen raten, damit Sie sich Ihr Haus auch noch in zwei, drei, vier oder fünf Jahren leisten können.

Warum ist ein Forwarddarlehen teurer?

Wieso kosten Forwarddarlehen mehr als ein normales Darlehen oder Kredit? Die Kreditgeber, wie Banken, refinanzieren den an Sie ausgegebenen Kredit normalerweise am Kapitalmarkt, zu Interbankenzinssätzen bzw. die Zinsen werden je nach Laufzeit mit einem Zuschlag auf den EZB-Zinssatz berechnet.

Wenn Sie in fünf Jahren noch den günstigen Zinssatz von heute haben wollen, und dieser aber schon stark gestiegen ist, kann die Bank Ihnen nur ein Darlehen zum dann aktuellen Zinssatz plus einer Kosten- und Gewinnmarge verkaufen. Oder Sie schließen jetzt schon einen festen Kredit für die Zukunft ab, den die Bank jetzt schon zu festen Konditionen refinanzieren kann.

Auch die Bank muss am Kapitalmarkt für ein Forwarddarlehen einen Zinszuschlag bezahlen, bzw. Sie müsste für die Einlagen ihrer Kunden in Zukunft, wenn Sie den Hauskredit benötigen, höhere Zinsen bezahlen und würde einen Zinsverlust erleiden.

Literatur: