Hauskauf: 15-Prozent-Grenze für Sanierung und Modernisierung
Nach dem Hauskauf kann man sofort oder auf Wunsch bis zu fünf Jahre verteilt durch Sanierungskosten Steuern sparen. Modernisierungskosten können bis zu 4000,- Euro pro Jahr sofort abgesetzt werden. Insgesamt dürfen in den ersten drei Jahren nicht mehr als 15 Prozent vom reinen Gebäudewert abgesetzt werden, ansonsten bleibt nur der langfristige Weg die Kosten über 40 oder 50 Jahre abzuschreiben. Kosten für Schönheitsreparaturen und Renovierung fallen nicht unter diese 15-Prozent-Grenze.
Sofort viele Steuern sparen mit standarderhaltenden Sanierungskosten
Vermieter erhalten Steuervorteile durch die Ausgaben für die Sanierung ihres Mietshauses. Erhalten die Ausgaben den Standard der Immobilie, können die Kosten sofort in der Steuererklärung abgesetzt werden, oder die Sanierungskosten werden auf fünf Jahre verteilt. Die Sanierungskosten können inklusive Mehrwertsteuer, bzw. Umsatzsteuer beim Finanzamt geltend gemacht werden.
Das Verteilen der Kosten auf fünf Jahren kann zum Beispiel von Vorteil sein, wenn Sie insgesamt ein nicht so hohes zu versteuerndes Einkommen haben, und Sie bei der Angabe der kompletten Sanierungskosten auf einen Schlag Steuervorteile für die nächsten Jahre verschenken würden, weil Sie in diesem Jahr nicht mehr Steuern sparen können, oder auf Grund der Progression im Verhältnis prozentmäßig zu wenig Steuern sparen würden.
Das Verteilen der Sanierungskosten über 2 bis 5 Jahre ist vor allem ein Vorteil, wenn man sehr hohe Sanierungskosten hat, und damit die steuerlichen Verluste im ersten Jahr zu hoch wären, als dass man noch extra Steuern sparen kann. Und bei zukünftig höherem Einkommen in den nächsten Jahren, wirkt sich die Angabe dieser Kosten in der Zukunft stärker steuersparend aus.
Modernisierung und Erhöhung der Nutzfläche nur als langfristige Abschreibung
Erhöht man mit seinen Baumaßnahmen den Standard der Mietwohnungen, bzw. des gesamten Mietshauses, können die Kosten nur als langfristige Abschreibung über 40 oder 50 Jahre von der Steuer abgesetzt werden. Die normale Abschreibungsdauer für Mietshäuser beträgt 50 Jahre, also jährlich 2 Prozent vom Gebäudewert.
Eine Ausnahme ist, wenn die Modernisierungskosten unter 4000,- Euro liegen. Dann können diese ebenfalls sofort im Jahr der Entstehung auf einmal abgeschrieben werden.
Der Gebäudewert wird durch Modernisierungsmaßnahmen erhöht, wie dem Einbau eines Fahrstuhls, Einbau einer Zentralheizung, wenn vorher nur Kohleöfen vorhanden waren, Wärmedämmung des Gebäudes oder als Luxusaufwertung Einbau von Kaminen oder eines Wintergartens. Deshalb können Sie diese Baumaßnahmen nicht wie Sanierungskosten sofort von der Steuer absetzen, sondern müssen diese langfristig abschreiben.
Ebenso wenn Sie die Kosten von der Steuer absetzen wollen, die angefallen sind, weil Sie die Wohnfläche des Mietshauses erhöht haben. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie den Dachstuhl als Wohnung ausbauen, das Wohngebäude um eine Etage aufstocken, Kellerräume als Souterrainwohnung ausbauen, einen Wintergarten anbauen oder ähnliche Baumaßnahmen die mehr Wohnraum schaffen. Dies erhöht die Fläche des Wohnhauses und damit naturgemäß den Gebäudewert.
Dieser kann aber nicht sofort als Werbungskosten und dergleichen in einem Jahr von der Steuer abgesetzt werden, sondern nur über viele Jahre Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Der Wert eines Wohnhauses verringert sich ja nicht über ein Jahr auf Null, sondern das Mietshaus nutzt sich über die Jahre stetig immer mehr ab. Dies ist aber ein langsamer Prozess. Zwischendurch wird dieser durch Baumaßnahmen und Modernisierungen wieder steuerlich erhöht.
Die jährliche Abschreibung von Mietwohnungen und Miethäusern erhöht sich von 2 auf 2,5 Prozent, wenn das Mietshaus bis zum 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurde, also vor 1925 gebaut wurde. Dann können die Modernisierungskosten nicht über 50, sondern über die kürzere Abschreibungsfrist von 40 Jahren in der Steuererklärung angegeben werden.
15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren nach dem Hauskauf
In den ersten drei Jahren nach dem Hauskauf müssen die Modernisierungs- und Sanierungskosten unter 15 Prozent des Gebäudewerts liegen, damit diese sofort oder über bis zu fünf Jahre verteilt von der Steuer abgesetzt werden können. Die steuerliche 15-Prozent-Grenze bezieht sich auf die Sanierungskosten und Modernisierungskosten vor der Umsatzsteuer und nur auf den reinen Kaufpreis für das Wohnhaus ohne den Kaufpreis für das Grundstück. Siehe dazu auch den Artikel: Als Vermieter mit Kreditzinsen und Abschreibungen Steuern sparen
Liegen die steuerlich absetzbaren Kosten für Sanierung und Modernisierung des Mietshauses in den ersten drei Jahren über der 15-Prozent-Grenze, müssen diese Kosten je nach Gebäudebaujahr über 40 oder 50 Jahre abgeschrieben werden. Wenn Sie gleich nach dem Hauskauf hohe Sanierungs- und Modernisierungskosten in der Steuererklärung angeben, wird das Finanzamt wahrscheinlich die Steuerbescheide der ersten zwei Jahre nur vorläufig erlassen, um zu warten, ob Sie die Grenze von 15 Prozent des Hauswertes einhalten.
Überschreiten Sie die 15-Prozent-Grenze im dritten Jahr doch noch, müssen Sie die bereits überwiesene Steuererstattung an das Finanzamt zurückzahlen und können die Kosten stattdessen nur langfristig mit einer geringeren jährlichen Steuerersparnis abschreiben.
Schönheitsreparaturen können extra als Werbungskosten abgesetzt werden
Als Sanierungskosten werden auf die Steuergrenze zum Beispiel die Kosten für die Erneuerung der Dachziegel, dem Austausch von Fenstern und Türen etc. angerechnet. Einen extra Steuervorteil gewinnt man mit Kosten für Schönheitsreparaturen und Renovierung, wie dem Tapezieren und Streichen von Wänden, dem Hausflur oder Keller. Die Schönheitsreparaturen kann man extra als Werbungskosten auf einen Schlag von der Steuer absetzen, diese zählen nicht mit auf die Grenze der Sanierungskosten und Modernisierungskosten.
Diplom-Betriebswirt (FH) André Fiebig