Effektivzins-Tricks bei Bauspar-Kombidarlehen zur Baufinanzierung – höhere Zinsen, hohes Zinsrisiko

Die Stiftung Warentest übt in ihrer Zeitschrift “Finanztest” Kritik an der Baufinanzierung mit kombinierten Immobilienkrediten in Form von Bauspar-Kombidarlehen, die aus einer Mischung von Vorabdarlehen und Bausparvertrag bestehen. Die Bausparkassen und Banken geben nur den effektiven Zinssatz für das Vorabdarlehen und das nach Zuteilung des Bausparvertrags zu tilgende Bauspardarlehen an. Der gesamte Effektivzins wird nicht angegeben. Dieser Effektivzins ist immer höher, da er den gesamten Bausparvertrag mit seinen Kosten / Gebühren und seinem Zinsverlust durch Sparen statt Tilgen berücksichtigt.

Stiftung Warentest kritisiert Bausparkassen und Banken wegen Zinsverschleierung

Bausparkassen wie Schwäbisch Hall und Wüstenrot werben laut Finanztest für die Immobilienfinanzierung für Eigenheime und Eigentumswohnungen in Form eines Kombikredits. Diese Kombination von Baudarlehen als Vorabdarlehen und Bausparvertrag sei sicher, flexibel und hätten besonders niedrige Zinsen. Die Stiftung Warentest kritisiert in ihrem Test von Bauspar-Kombidarlehen viele Angebote der Bausparkassen und Banken als Mogelpackungen, bei denen Gesetzeslücken genutzt werden, um tatsächliche Kreditkosten zu verschleiern.

Konkret beschreibt die Stiftung Warentest in Finanztest, dass Bausparkassen durch eine Gesetzeslücke mit “irreführenden Effektivzinsen” werben können. Diese Lücke im Gesetz wird nicht genutzt, um kleinere Kostenpositionen der Kredite zu verstecken, sondern es fehlen in den Kreditunterlagen verdeckte Kreditkosten “… von vielen tausend Euro”.

Durch die versteckten Kreditkosten sind die Bauspar-Kombidarlehen in Wirklichkeit laut Stiftung Warentest viel teurer, als von den Banken und Bausparkassen angegeben. Die Effektivzins-Tricks wirken sich stark auf die tatsächlichen Kosten der Baufinanzierung eines Eigenheim oder einer Eigentumswohnung aus.

Mit Bauspar-Kombidarlehen die Baufinanzierung über einen Bausparvertrag später tilgen

Bei Bauspar-Kombidarlehen wird die Baufinanzierung im ersten Teil indirekt und später getilgt. Das Vorabdarlehen für den Hausbau oder den Kauf einer Eigentumswohnung wird zunächst nicht getilgt, es werden nur die Zinsen des Darlehens bezahlt. Allerdings ist Tilgen immer billiger als Sparen.

Für die eigentliche Darlehenstilgung wird eine monatliche Rate in einen Bausparvertrag angespart. Die Kreditschulden werden somit nicht direkt bedient und getilgt, die Schulden werden gestundet. Stattdessen wird parallel in einem Bausparvertrag Geld angespart. Das Ergebnis ist Sparen statt Tilgen und dies ist mit einem Zinsverlust verbunden.

Der Bausparvertrag hat eine festgelegte Bausparsumme. Diese Bausparsumme entspricht dem Kreditbetrag der gesamten Baufinanzierung. Der Bausparvertrag wird zuteilungsreif, wenn das Mindestguthaben erreicht ist. Dies kann laut Stiftung Warentest z. B. nach zehn Jahren der Fall sein.

Mit dem zuteilungsreifen Bausparvertrag wird das Vorausdarlehen abgelöst, welches die Immobilie – das Haus oder die Eigentumswohnung – bis dahin finanziert hat. Die Immobilienfinanzierung der dann noch nicht getilgten Kreditsumme wird über ein Bauspardarlehen finanziert. Ab diesem Zeitpunkt werden nicht mehr die Zinsen des Vorausdarlehens und die Sparrate des Bausparvertrags bezahlt, sondern die Darlehensraten für das Bauspardarlehen. Diese Kreditraten bestehen wie bei einem normalen Bankdarlehen aus Zins und Tilgung.

Hohes Zinsrisiko, obwohl eigentlich kein Zinsrisiko über die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung nötig ist

Der eigentliche Vorteil der Baufinanzierung über ein Bauspar-Kombidarlehen aus Vorausdarlehen und Bausparvertrag ist die Zinsbindung über die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung. Die Stiftung Warentest beschreibt, dass das Vorausdarlehen und der Bausparvertrag meist so aufeinander abgestimmt sind, dass die Zinsen über die gesamte Laufzeit des Immobilienkredits festgeschrieben sind. Es besteht dadurch kein Zinsrisiko bei in Zukunft steigenden Zinsen. Diese langfristige Zinsbindung ist in der Regel für eine längere Zeit möglich, als bei der normalen Immobilienfinanzierung über ein Bankdarlehen, die nicht so lange Zinsbindungsfristen ermöglichen.

Im Idealfall ist die Dauer der Zinsbindung für das Vorausdarlehen genauso lang, wie der Bausparvertrag benötigt, um zuteilungsreif zu werden, dessen Mindestguthaben erreicht ist. Dann kann das Vorausdarlehen mit dem Bausparvertrag abgelöst werden und die restliche, noch nicht getilgte Kreditsumme wird zu einem schon am Anfang festgelegten Zinssatz als Bauspardarlehen finanziert.

Dadurch sind zu Beginn der Immobilienfinanzierung der Zinssatz und damit die Zinsbelastung bis zur vollständigen Tilgung bekannt und planbar. Dies ist aber laut des Test der Stiftung Warentest oft nicht der Fall. Bausparkassen bieten häufig Bauspar-Kombidarlehen mit einer Zinsbindungsfrist für das Vorausdarlehen an, die kürzer ist als die Laufzeit bis zur Zuteilungsreife des Bausparvertrags. Durch die kürzere (zu kurze) Zinsbindung wird der Zinssatz für das Vorausdarlehen günstiger. Das Angebot für die Immobilienfinanzierung, das dem Kreditkunden vorgelegt wird erscheint damit besser.

Angebot für Baufinanzierung der Bausparkasse Wüstenrot mit zu kurzer Zinsbindung

Die Stiftung Warentest nennt in der Finanztest als Beispiel ein Angebot für ein Bauspar-Kombidarlehen der Bausparkasse Wüstenrot vom Dezember 2013 mit einem Vorausdarlehen in Höhe von 100.000 Euro. Das Darlehensangebot beinhaltet eine Zinsbindungsfrist von 10 Jahren mit einem Zinssatz von 2,5 Prozent. Der Bausparvertrag der zum Angebot gehört, wird allerdings erst nach 15 Jahren zugeteilt.

Bei diesem Wüstenrot-Angebot für die Baufinanzierung muss der Kreditkunde nach 10 Jahren ein neues Vorausdarlehen abschließen, zu einem beim Abschluss der Baufinanzierung unbekannten Zinssatz. Die Stiftung Warentest rechnet vor, dass bei einem Zinsanstieg in zehn Jahren auf 6 Prozent, die monatliche Kreditbelastung von 448,- auf 740,- Euro steigt. Und diese höhere Zinsbelastung gilt für die gesamte Kreditsumme des anfänglichen Immobiliendarlehens, da noch kein Euro davon getilgt wurde, sondern das Geld im Bausparvertrag angespart worden ist.

Größeres Zinsrisiko, da keine Tilgung erfolgt

Das besondere Problem einer zu kurzen Zinsbindung bei Vorausdarlehen ist, dass bei einem solchen Darlehen keine Tilgung geleistet wird. Die Kreditsumme hat sich somit nach den zehn Jahren in diesem Beispiel nicht verringert, da die eigentliche Tilgung als Bausparsumme in einen Bausparvertrag einbezahlt wird. Somit besteht das Zinsrisiko für die gesamte Kreditsumme. Bei der Immobilienfinanzierung über ein Standard-Bankdarlehen sinkt die Kreditsumme durch die laufende Tilgung bis zum Ablauf der Zinsbindung schon wesentlich. Das Bankdarlehen ist bis zur erneuten Anschluss-Finanzierung schon teilweise abbezahlt.

Die wirklichen Effektivzinsen werden nicht angegeben, deshalb Bauspar-Kombidarlehen oftmals nicht günstiger als Bankkredite

Die Banken und Bausparkassen geben die Effektivzinsen für das Vorausdarlehen und das Bauspardarlehen getrennt an. Der wirkliche Effektivzins wird nicht angegeben, der sich aus der Kombination von Vorausdarlehen, Guthabenzinsen in der Ansparphase des Bausparvertrags, und den anfallenden Gebühren und Abschlusskosten ergibt.

Die Stiftung Warentest führt ein typisches Angebot über ein Bauspar-Kombidarlehen der Deutschen Bank an. Die Kreditsumme beträgt 100.000 Euro, die Laufzeit fast 25 Jahre, das Vorausdarlehen läuft 15 Jahre mit einem Effektivzins von 3,25 Prozent, das Bauspardarlehen läuft neuneinhalb Jahre mit einem Effektivzins von 2,98 Prozent. Die Stiftung Warentest gibt den wirklichen Effektivzins für den gesamten Kombikredit über die gesamte Kreditlaufzeit mit 4,05 Prozent an. Sie folgert daraus, dass das Deutsche-Bank-Angebot zur Immobilienfinanzierung “… nicht etwas günstiger, sondern viel teurer als vergleichbare Bankkredite” sei.

Der wirkliche Effektivzins eines Bauspar-Kombidarlehens ist nicht der Mittelwert der Zinssätze von Vorausdarlehen und Bauspardarlehen

Die Finanztest zitiert Hartmut Schwarz, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Bremen, der sagt, dass die meisten Darlehenskunden glauben, dass der Effektivzins des gesamten Bauspar-Kombidarlehen der Mittelwert der beiden Effektivzinssätze von Vorausdarlehen und Bauspardarlehen sei. Der wirkliche Effektivzins ist nicht die Mitte der beiden einzelnen Effektivzinsen.

Der Effektivzins für das komplette Bauspar-Kombidarlehen liegt laut Finanztest “… fast immer deutlich über dem Effektivzins der einzelnen Kreditbausteine.” Diese Differenz liegt daran, dass die geringen Zinsen für das Guthaben der Bausparverträge nicht mit einberechnet werden. Bei einer gewöhnlichen Baufinanzierung über ein Bankdarlehen verringert sich die Kreditsumme ständig durch die laufenden Tilgungen. Dadurch sinkt auch ständig die Zinsbelastung, die tatsächlich bezahlten Zinsen verringern sich fortlaufend.

Die immer geringeren Zinsen bei Bankdarlehen ergeben sich daraus, dass die Zinsen jeden Monat auf den jeweiligen Restkreditbetrag berechnet werden. Und dieser Restkreditbetrag verringert sich durch die monatlichen Tilgungen auch monatlich immer mehr. Beim Vorausdarlehen eines Bauspar-Kombidarlehen einer Bausparkasse oder Bank bleibt die Kreditsumme bis zur Zuteilung des Bausparvertrags konstant gleich hoch. Damit bleiben die zu zahlenden Zinsen auch immer konstant gleich hoch.

Zinsverlust durch Sparen statt Tilgen

Das was monatlich neben den Zinsen für die Baufinanzierung bezahlt wird – normalerweise die Tilgung – fließt bei einem Bauspar-Kombidarlehen in den Bausparvertrag. Für das so entstehende Guthaben auf dem Bausparkonto zahlen die Bausparkassen und Banken aber (deutlich) geringere Zinsen, als man für das weiterhin bestehende Vorausdarlehen bezahlt.

Die jeden Monat an die Bausparkasse bezahlten Kreditraten bzw. Raten für das Darlehen erwirtschaften somit einen Zinsverlust, da mit diesen Kreditraten nicht der teure Kredit getilgt wird, sondern ein schlechter verzinster Bausparvertrag angespart wird. Dieser Zinsverlust wird laut Finanztest nicht bei den Angeboten für die Kombikredite zur Immobilienfinanzierung einberechnet.

Diesen Nachteil der Immobilienfinanzierung mit Kombikrediten gibt die Finanztest mit derzeitigen Kreditzinsen um die 3 Prozent im Verhältnis mit Sparzinsen um die 0,25 bis 1,0 Prozent an. Von diesen Sparzinsen – bzw. als zusätzliche Kosten – gehen noch Abschlussgebühren und Kontoführungsgebühren für das Vorausdarlehen, das Bauspardarlehen und den Bausparvertrag ab. Im Beispiel des Angebots für den Kombikredit der Deutschen Bank gibt die Stiftung Warentest den Zinsverlust durch das Sparen des Bausparvertrags, statt des Tilgens des Kredits als mehr als 10.000 Euro an.

Literatur:

Diplom-Betriebswirt (FH) André Fiebig