Effektivzins-Tricks bei Bauspar-Kombidarlehen zur Baufinanzierung – Tilgen billiger als Sparen, Zinsverlust bei Sondertilgungen

Die Stiftung Warentest kritisiert die Effektivzins-Tricks bei der Baufinanzierung für Eigenheime und Eigentumswohnungen über Bauspar-Kombidarlehen. Im zweiten Teil dieses Artikels lesen Sie, warum Sondertilgungen bei Krediten immer günstiger sind als paralleles Ansparen der Kreditraten – genau das was bei Bauspar-Kombidarlehen geschieht, Sie finden Beispiele für Angebote von Bausparkassen und Banken aus dem Test der Stiftung Warentest – und ein besonderes Angebot mit Zinsrisiko der HASPA mit der Kombination von drei Bausparverträgen. Die Kundenberater der Bausparkassen und Banken können den wirklichen Effektivzins nicht mitteilen, da es in der Regel nicht vorgesehen ist, dass sie diesen selbst erfahren. Bei Bauspar-Kombidarlehen mit staatlicher Riester-Förderung werden die tatsächlichen Effektivzinsen angegeben, weil es gesetzlich vorgeschrieben ist.

Sondertilgung ist immer günstiger als Ansparen

Um das Problem der Effektivzinsen bei Kombidarlehen zu verdeutlichen, kann man sich vorstellen, dass man einen Ratenkredit mit Sondertilgungsmöglichkeiten hat und gleichzeitig Geld zum Sparen übrig ist. Das können zum Beispiel das Urlaubsgeld, das Weihnachtsgeld, eine Sonderzahlung des Arbeitgebers als Prämie oder Gratifikation sein.

Es leuchtet sofort ein, dass es günstiger ist, eine Sonderzahlung für einen laufenden Ratenkredit mit 3 Prozent Zinsen zu leisten, statt dieses Geld auf ein Sparkonto mit einer Verzinsung von 1 Prozent einzuzahlen. Durch die Sonderzahlung erwirtschaftet man auf dieses Geld eine Rendite von ca. 3 Prozent, statt dem ca. einem Prozent auf dem Sparkonto.

Eine Ausnahme für die Regel, dass Sondertilgung immer günstiger als Ansparen ist, besteht natürlich in dem Fall, dass die Zinsen so stark ansteigen, dass für Sparguthaben höhere Zinsen bezahlt werden, als für die Zinsen des Kredits mit Zinsbindung.

Keine Sondertilgungen und Sonderzahlungen für Vorausdarlehen

Das gleiche trifft mit ähnlichen Zinssätzen auf Bauspar-Kombidarlehen
zur Baufinanzierung eines Eigenheims oder Eigentumswohnung zu
. Man spart Geld auf einem schlechter verzinsten Bausparvertrag an, statt gleich das teurere Vorausdarlehen zu tilgen. Dazu kommt laut Stiftung Warentest, dass bis zur Zuteilung des Bauspardarlehens, der Zuteilungsreife des Bausparvertrags, meist keine Sondertilgungen für das Vorausdarlehen möglich sind. Sonderzahlungen kann man nur auf den schlecht verzinsten Bausparvertrag leisten.

Sind bei einem normalen Bankdarlehen Sondertilgungen vertraglich vereinbart, verringert sich die Kreditsumme sofort und der Kreditkunde spart sofort Kreditzinsen – für die gesamte restliche Kreditlaufzeit. Die Stiftung Warentest schreibt in Finanztest, dass beliebig hohe Sondertilgungen bei Kombikrediten meist erst nach der Zuteilung des Bausparvertrags möglich sind. Dies ist bei den Bauspar-Kombidarlehen
in der Testtabelle der Finanztest meist nach 9 bis 15 Jahren der Fall. Bei Bankdarlehen zur Baufinanzierung ist dies immer spätestens nach 10 Jahren möglich, auch wenn die Zinsbindung länger als 10 Jahre ist. Die Sondertilgungen müssen laut Stiftung Warentest dann nur mit einer Frist von 6 Monaten angekündigt werden.

Nehmen Sie einen Kredit auf, um das Geld auf einem Tagegeldkonto anzulegen?

Stellen Sie sich vor, Sie nehmen einen Kredit bei Ihrer Hausbank über 10.000 Euro mit einem Zinssatz von 3 Prozent auf. Dann nehmen Sie das Geld aus dem Kredit und legen es auf einem Tagegeldkonto mit 1 Prozent jährlichen Zinsen an.

Würden Sie das tun? Nein, denn Sie erwirtschaften damit einen Zinsverlust.

Bei einem Bauspar-Kombidarlehen nehmen Sie einen Kredit auf – das Vorausdarlehen –, bezahlen die Kreditraten aber nicht, sondern sparen das Geld auf einem Sparkonto – dem Bausparvertrag –, bis zur Zuteilungsreife, bis der Bausparvertrag sein Mindestguthaben erreicht hat.

Damit erzielen Sie auch einen Zinsverlust. Dadurch ist der wirkliche Effektivzins von Bauspar-Kombidarlehen höher als angegeben. Dies führt laut Stiftung Warentest dazu, dass es eine “… Wettbewerbsverzerrung zulasten klassischer Bankdarlehen …” gibt. Bauspar-Kombidarlehen sehen dadurch günstiger aus als das Vergleichsangebot der Banken, das Bankdarlehen für die Baufinanzierung des Eigenheims oder der Eigentumswohnung. Denn beim Bankdarlehen muss der tatsächliche Effektivzins angegeben werden.

Bauspar-Kombidarlehen sind mit höheren Zinsen und einem hohem Zinsrisiko verbunden. Zusätzlich fehlen in den Angeboten der Banken und Bausparkassen zur Immobilienfinanzierung mit Bauspar-Kombidarlehen laut Stiftung Warentest noch teilweise bzw. häufig die Einberechnung von Abschlusskosten und Kontogebühren.

Die Kundenberater der Bausparkassen und Banken kennen den tatsächlichen Effektivzins nicht

Laut Anfrage der Stiftung Warentest bei mehreren Bausparkassen kennen nicht einmal die Berater der Bausparkassen und Banken den tatsächlichen Effektivzins für die Bauspar-Kombidarlehen. Es sei standardmäßig nicht vorgesehen, dass die Berater der Bausparkassen und Banken diesen tatsächlichen Effektivzins bei der Erstellung eines Angebots für eine Baufinanzierung ausgewiesen bekommen. So antworteten es der Stiftung Warentest auf ihre Anfrage zum Beispiel die Landesbausparkassen Bayern und Nord.

Die Stiftung Warentest drückt es so aus, dass die Kundenberater der Bausparkassen Immobilienfinanzierungen empfehlen und verkaufen, deren tatsächlichen und genauen Preis sie selbst nicht kennen. Wenn ein Berater dem Kunden den tatsächlichen Effektivzins für einen Kombikredit mitteilen will, muss er ihn in der Regel erst selbst berechnen. In den Computer-Berechnungen der Bausparkassen und Banken ist dies offenbar in der Regel nicht vorgesehen, wie im Test der Bauspar-Kombidarlehen deutlich wird.

Die Stiftung Warentest schreibt, dass wie die Deutsche Bank die meisten Bausparkassen die wirklichen Kosten, die wirklichen Effektivzinsen der Kombikredite, verschleiern. Sie nennt als Beispiel für die Verschleierung der Effektivzinsen Schwäbisch Hall, BHW und Landesbausparkassen. Sie betont, dass nicht alle von ihr getesteten Kombikredite teuer als Bankdarlehen sind. Als ausgesprochen günstig nennt sie die Kreditangebote der Sparda Bank Baden-Württemberg und Sparda Bank West. Aber auch bei diesen günstigen Kreditangeboten liegen die Effektivzinsen für den Kombikredit über den angegebenen Effektivzinsen von Vorausdarlehen und Bauspardarlehen.

Beispiele für Effektivzinsen von Bauspar-Kombidarlehen

Die Stiftung Warentest hat auf Basis der Angaben der Anbieter der Bauspar-Kombidarlehen
die tatsächlichen Effektivzinsen berechnet. Im Test von Bauspar-Kombidarlehen sei dieser in allen Fällen nicht angegeben worden.

LBS Nord

BHW

Postbank / BHW

Sparda Baden-Württemberg

Diese Beispiele treffen jeweils nur für bestimmte konkrete Angebotsdetails, wie Kreditsumme, Gesamtlaufzeit, Laufzeit bis Zuteilung und Monatsbelastung bis und nach Zuteilung zu. Siehe Literaturangabe unten.

Im Test der Stiftung Warentest waren Bauspar-Kombidarlehen von folgenden Anbietern aufgeführt: Bausparkasse Mainz, BHW, Deutsche Bank, Hamburger Sparkasse, LBS Baden-Württemberg, LBS Bayern, LBS Hessen-Thüringen, LBS Nord, LBS Ost, LBS Saar, LBS West, Postbank /BHW, Schwäbisch Hall, Sparda Baden-Württemberg, Sparda West.

Zinsrisiko beim Angebot der Hamburger Sparkasse HASPA mit drei Bausparverträgen

Ein Beispiel für die steigende monatliche Belastung und das Zinsrisiko durch eine zu kurze Zinsbindung ist das Angebot für ein Bauspar-Kombidarlehen der Hamburger Sparkasse HASPA, das aus drei Bausparverträgen besteht. Die Stiftung Warentest warnt vor solchen Kreditkonstruktionen, da sie kompliziert und teuer sind. Außerdem ist solch ein Kreditangebot mit Risiken verbunden.

In der Zeitschrift Finanztest ist das Angebot so beschrieben:

Die Kreditkunden, die solch eine Kombination von mehreren Bausparverträgen und Vorausdarlehen abschließen, glauben laut Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg, dass der Kredit durch diese Kombination von Bausparverträgen besonders zinssicher sei und somit kein Zinsrisiko besteht.

Der gebundene Zinssatz für das Vorausdarlehen gilt allerdings nur für die ersten acht Jahre, bis der erste Bausparvertrag zugeteilt wird. Die Stiftung Warentest urteilt: “Für eine so kurze Zinsbindung ist das relativ teuer.” Nach acht Jahren muss das Rest-Vorausdarlehen in Höhe von 240.000,- Euro zu einem neuen Zinssatz finanziert werden, dann ist die Zinsbindung ausgelaufen.

Ebenfalls fallen dann Spar- und Tilgungsraten für zwei Bausparverträge an: Ohne Zinserhöhung steigt die Monatsbelastung von 1191,- Euro auf 1670,- Euro. Die Stiftung Warentest nennt als Beispiel einen Zinsanstieg auf sechs Prozent für die erneute Finanzierung des Vorausdarlehens, wodurch die gesamte monatliche Kreditbelastung auf 2354,- Euro steigt. Dieser Effekt kann durch die kurze Zinsbindung von nur acht Jahren zustande kommen. Eigentlich bietet ein Bauspar-Kombidarlehen gerade die Möglichkeit einer möglichst langen Zinsbindung, auch über die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung.

Bei Riester-Förderung werden die wirklichen Effektivzinsen angegeben

Bei Bauspar-Kombidarlehen mit staatlicher Riester-Förderung – Riester-Darlehen – müssen die Banken und Bausparkassen seit 2008 den tatsächlichen Effektivzins im Kreditvertrag ausweisen. Die Bundesregierung begründete diese Vorschrift damit, dass nur so der Kreditnehmer die tatsächlichen, wahren Kreditkosten kennen kann. Bei Bauspar-Kombidarlehen ohne Riester-Förderung wird der Effektivzins des gesamten Darlehens immer noch nicht ausgewiesen, bei gleichem “Finanzierungsmodell”.

Hinweis:

Die beschriebenen Probleme der Immobilienfinanzierung mit Bauspar-Kombidarlehen stellen die Situation dar, wie sie beim Schreiben dieses Artikels im Februar 2014 besteht. Die Stiftung Warentest rechnet damit, dass durch eine Gesetzesänderung die tatsächlichen Effektivzinsen der Kombikredite in ca. zwei Jahren angegeben werden müssen.

Literatur:

Diplom-Betriebswirt (FH) André Fiebig